第11节：房价估算方法(1)


　　

　　房价估算方法

　　?房地产商经常和某些学者争论房价高低，双方都振振有词，各抒己见，但得不出结论。其原因在很大程度是因为他们使用不同的房价评估方法。在讨论房价的时候，首先要弄清楚依据的是哪一种估算方法？人们常常使用"市场比较法"、"收益还原法"、"成本估价法"和"假设开发法"4种方法来估计房价。使用不同的方法，很难得出共识。 ?在缺乏公平竞争的情况下，房地产商惯用的市场比较法严重扭曲了房价。由于缺乏认真的研究，使得收益还原法和成本估价法还不能为购房者提供有效的信息。

　　房价估算方法的混乱使得房地产市场无法建立合理的竞争规则，降低了资源分配效率。 ?在房价估算方法的背后，隐藏着非常复杂的利益之争。 5.1 房地产估价差异的由来 2004年，全国平均房价猛然上涨19.1%。房价问题立即成为社会关注的热点。今后房价是涨还是跌？在估算房价的时候出现了许多截然不同的观点。

　　政府官员、房地产商、新闻媒体以及一些研究房地产的学者纷纷发表意见，众说纷纭，各执一端。有的时候争论相当激烈，可是谁都说服不了对方，往往是混战一场，不了了之。其实，之所以出现如此大的分歧，在很大程度上是因为人们使用不同的方法来估计房价。 "横看成岭侧成峰，远近高低各不同。"从不同的出发点去观察同一个事物，往往会得出不同的结论。在房地产市场上有供给方（房地产企业）和需求方（购房者），供求双方通过市场交易联系在一起。从市场的角度来评估房价被称为"市场比较法"。如果从购房者的角度来评估房价，人们采用的是"收益还原法"。如果从供给方的角度观察问题，则采用"成本估价法"。如果从房地产商投资决策的角度来考虑问题，通常采用"假设开发法"。在这4种最基本的房价估算方法之外，还有一些其他的估价法。在每一种估价法之内，还有一些具体的技术选择。 估算房价有4种方法，这一点都不奇怪。在估算国内生产总值（GDP）的时候起码也有3种估算方法：生产法（Product Approach）、收入法（Income Approach）和支出法（Expenditure Approach）。从3个不同的角度来观察国内生产总值，尽管得出的数据有些出入，但是各有长处，各有各的用处。在收入法中常常将固定资产折旧作为内生变量，在支出法中将资本形成总额作为内生变量，通过对内生变量数值的调整达到统一。 世界上所有的事物都是矛盾的统一体，在房地产市场上也是这样。购房者希望房价越低越好，而房地产商恰恰相反，房价抬得越高，他们的利润越高。有的房地产商说，房价问题非常复杂，许多人对此非常反感，认为是这些房地产商在蒙人。其实，房价估算并不特别复杂，因为即使真是复杂的问题也能够理出一个头绪来。

　　之所以房价常常被披上一层神秘的外衣，主要原因在于它的不确定性。一般商品具有流动性，例如，钢材、粮食、汽车、玩具等，很容易从一个地方运到另外一个地方。流动性越强的商品，其市场价格就越容易趋于一致。可是房地产和土地结合在一起，完全没有流动性。因此，全国661个城市，没有两个城市的房价完全一样。由于房地产的地理位置具有惟一性，世界上没有两栋完全一样的房子，再加上住宅结构、面积、朝向、楼层等区别，使得购房者愿意支付的价格区别很大，从而增加了房地产价格的不确定性。 另外，房地产商要在投资之前就对房价做出预测。房地产商做预测的时间也许要早于开盘半年到一年。房地产商对房价的估算中包含了很大的主观判断的成分，而市场的变化往往出人意料。这是房价不确定性的另一个来源。

　　在房价谈判过程中，房地产商和购房者是从两个方向出发，房地产商要价较高，购房者愿意支付的价格比较低。若要达成交易，双方都要做出让步，在中间的某一个点上达成购房协议。究竟各让多少，取决于双方在价格谈判中的地位。而各方谈判地位的强弱和各自掌握的信息、外部宏观经济环境以及政府政策及政府参与程度相关。虽然房地产商的谈判能力要远远超过一般购房者，然而在谈判中房价的不确定性亦是不言而喻的。 由此可见，房价的估算具有相当大的不确定性。通常人们估计出来的是房价的均值，真实房价可能分布在一个很宽的区间之内。 有没有一个比较准确的房价呢？因为估算房价的出发点不同，再加上房价具有较大的不确定性，所以不能说某个房价是惟一"正确"的，也不能说某种估价方法是绝对正确的。在讨论房价或估计房价走势的时候，首先要弄清楚，是站在什么人的角度来讨论问题，依据的是哪一种房价估算法？ 5.2 市场比较法 在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将一项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说，如果住宅的效用相近，那么房价理应差不多。

　　合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常看好几处住宅，然后"货比三家"，在价格相等的住宅中选取效用最高的，或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的，从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。但是，必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有3个必要条件。

第12节：房价估算方法(2)


　　第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产市场比较发达，有相当大的规模，有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比较的先例，那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。 市场比较法的基础是依据大量数据建立一个可供比较的参照系。这说起来简单，但实际上相当困难。即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，建筑结构、质量、用途等各不相同，要找到在位置、结构、规模、质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如，债务清偿、亲友间交易、人为哄抬、隐瞒价格等案例。房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境、社会和经济状况。这就要求房价事务所高度专业化。要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料、市场交易记录、纳税记录等收集、掌握大量的历史数据，建立规模足够的数据库，然后才有条件采用市场比较法。 有的城市已经积累了几百万条房地产交易数据，可是，一旦按照比较严格的标准进行分类，每一个样本的空间仍然不够大。在市场比较法中，所谓的"合理"的房价实际上指的是一组类似的住宅房价的均值。如果样本空间偏小，那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离很大，讨论房价时就失去了判断标准。

　　第二，使用市场比较法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断。市场比较法的使用前提是充分竞争。供给和需求双方作用的结果产生了均衡价格。人们可以按照市场提供的信息来估计房价。可是，假若在某个地区只有一个或者几个房地产商，而他们又形成了价格联盟，或者当地政府强力干预房地产市场，那么价格信号反映的是这些具有垄断地位的集团的利润最大化或利润目的，而不是房地产市场上的供求关系。如果不注意这一点，根据扭曲的信号做出的判断肯定也是扭曲的。 第三，采用市场比较法时，房价必须相对稳定。众所周知，房地产开发有一个较长的周期。在房地产商决定开发一个项目之前需要估计房价，而房地产项目往往要在一年半载之后才能完工并交付使用。房地产最终实现的价格和当初的估计必然有一个明显的时间滞后。估计的房价高低对房地产项目的利润率至关重要。估价是否正确往往决定着一个项目的成败，有的时候甚至决定着一个房地产公司的命运。如果估价太低了，房地产商根本就不敢接手这个项目，从而失去了商业机会。如果估价太高，到完工的时候卖不出去，不得不降价，导致亏损。

　　在市场比较法中，房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定，那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采用市场比较法的困难就很大。假若某个地区的房价在一年之内上涨了10%以上，没有人能够说得清楚一年以后房价还要涨多少，此时，采用市场比较法就失去了客观标准。在出现房地产泡沫的时期，许多人对房地产的走势过于乐观。他们期望在未来一年里房价继续飞涨。因此，在房地产市场缺乏稳定性的时候，采用市场比较法有可能高估房价，推动房地产泡沫的形成。在这种情况下，市场比较法完全丧失了用武之地。 5.3 收益还原法 按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议，那么收益还原法是最理想的房价估计法。 收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本的部分。显而易见，收益还原法不适用于那些非营利建筑物，例如，政府办公大楼、学校、公园、医院等。 采用收益还原法计算房地产价格的计算公式如下： （5-1） 其中，P表示房地产价格；a1, a2,…, an表示各期纯收益；r1, r2,…, rn表示各期的还原利率；n为该房地产的使用年限。假定房地产的纯收益不变，使用年限无穷，还原利率为常数，式（5-1）可以简化为人们一般所熟悉的形式： 即 （5-2） 例如，如果出租某房产的租金为每年15万元，除去维护费用和其他税费之后的纯收益为10万元，假若使用银行年利率10%为还原利率，那么，这处房产的价格可以估计为100万元。换句话说，如果这处房产的收益和在银行存入100万元所获得的收益相等，房价就等于100万元。 如此估价，实际上已经对问题进行了3个重要的简化：第一，假设今后各期的纯收益不变；第二，假设在今后各期的还原利率都是固定的；第三，一项房地产可以永远使用下去。在现实中这几点都做不到。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。 对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个还原利率可以选用银行存款的利率，也就是资金的机会成本。房地产的还原利率的选择在原则上以当时的一般利率（国库券利率）为基础。当期的利率好确定，困难在于未来利率的不确定性难以解决。谁敢说未来利率保持不变？中国人民银行在2004年先后数次调整利率。美国联邦储备银行每年都要多次调整利率。利率的变动给还原利率的选择带来了不确定性。 另外，流动性较差的资产的还原利率应当比较高。国库券随时可以兑换，而要出售一套住宅，绝非一蹴而就的事情。房地产的流动性比较差，房地产的还原利率理应高于国库券利率，但是究竟应当高多少呢？ 通常还原利率包括有3个部分：纯利息、风险补偿率和通货膨胀率。投资风险越大，风险补偿率越高。房地产项目投资的风险大不相同。一般来说，出租住宅是比较保险的，但是谁都不能保证任何时候都有房客来租房，更无法保证有没有人逃避或拖延房租。购买房地产就免不了面对房价下跌的风险。这个地区的房价下跌，而另外地区的房价可能并没有下跌的压力。因此，房地产还原利率应当考虑风险性、非流动性、管理的复杂性和资产的安全性等多种要素，而不能千篇一律地采用一个常数。如何根据不同的房地产需求，分别确定不同的还原利率是估算房价的第一个难题。 收益还原法的第二个困难是如何计算纯收益。 按照乔根森（Jorgenson, 1971）的使用者成本理论，住宅的使用者成本取决于3个部分：占有资金的机会成本、财产增值和折旧。可用公式表示如下： （5-3） 其中，Rt表示住房资本的年成本；Ty表示利息税率；i表示利率；Tz表示财产增值税率；g表示住房价值的增长率；d表示折旧率；Pt-1表示前期房价。如果税率制度有所变动，也会相应改变住宅使用者成本的计算结果。为了简化起见，在式（5-3）中没有包括必须支付的房屋维修费、管理费、保险费、租金损失等其他费用，也没有包括购房贷款利息可以冲抵个人所得税的因素。 如果业主购买住宅之后出租，他的纯收益等于租金和使用者成本之差。可用公式表示如下： （5-4） 其中，Zt-1表示前期确定的租金。业主所收取的租金应当不低于使用者成本。否则，纯收益at成为负值，业主岂不是要发生亏损？亏损一二年还好说，如果亏的时间长了，业主要不然就涨租金，要不然就干脆把住房卖了。 在计算纯收益时，由于租金Zt-1往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，最大的不确定因素就是住房价值的增长率g。住房是否增值？由于人们对未来的预期不同，因而估计的偏差很大。乐观者认为住房会升值，而悲观者认为可能贬值。在乐观者看来，住房升值之后使用者成本会变得很低。如果升值幅度足够大，甚至可以令使用者成本变为负值。也就是说，即使不收租金，在支付资金成本和折旧之后，购买住房仍然有利可图。

第13节：房价估算方法(3)


　　在房地产市场异常繁荣的时期，人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益，由于at上升，房价P自然也随着上升。 事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨，再加上新闻媒体的炒作，许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人从租房改为购房。这部分地解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 居民是购房还是租房？从理论上来说，如果租金低于住房使用者成本，则应当租房，否则应当购房。可是统计数据表明，由于住房需求的价格弹性很弱，住房价格变化对于居民的购房或租房的选择并不敏感。 出租住宅往往需要签订一个时间较长的租约，通常起码要半年或者一年。实践证明，相对于房价来说，租金更稳定一些。由于住房是否增值和租房的房客毫无关系，因此，租房人的目标是居住，而没有投机的因素。在正常情况下，房价和租金之间应当保持一个比较稳定的比例。如果这个比例迅速增加，说明租房不如买房。人们踊跃买房的目的除了居住之外，还有投机成分在内。

　　如果在房地产市场上投机需求的比重过大，人们常常说房地产市场出现了泡沫现象。在2002年以前，租金和房价之比相差并不大，但是在2003年房价暴涨之后，房价显著高于租金，在上海等大城市，房价比租金高出一倍以上。因此，人们可以通过租金和房价之比（租售比）的变化情况来大致估计房地产市场的扭曲状况。 5.4 成本估价法 房地产的建造成本包括各项费用（包括原材料、人工、运输、能耗等）。建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。采用成本法计算出来的房价亦称"积算房价"。成本估价法特别适用于房地产交易较少，无法采用市场比较法的情况。对于学校、医院、政府办公楼、博物馆等非营利建筑物，由于很少有交易实例或者不能交易，往往采用成本估价法。

　　新建造住宅的成本包括以下几个部分： 第一，取得土地的费用。 （a）征用农地需支付的征地费。 （b）在城市中取得土地需要支付的拆迁补偿安置费。 （c）通过政府有偿出让取得的土地需要支付的地价款。 （d）通过土地二、三级市场有偿转让取得的土地的购买费。 第二，勘察、设计等专业费用以及可行性研究等费用。 第三，建筑安装费用。 （a）其中包括开发土地（三通一平或者七通一平、拆除旧建筑等）。 （b）建筑材料。 （c）能源、水电和运输费用。 （d）建造建筑物和附属设施的建筑工程费、设备购置费、安装工程费等。 第四，资金成本（投资占用资金的利息）。 第五，销售费用，包括市场推广费、委托销售费和销售手续费等。 第六，开发商应缴纳的税金，包括营业税、城市维护建设税、教育附加税和印花税等。 第七，开发商的利润。 第八，其他费用。 对于新建造的住宅来说，这个计算方法简单明了，直截了当。可是，许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法。

　　房价是在购房者支付给房地产公司的时候确定下来的。工商管理部门、税务部门和统计部门对这个数据掌握得比较清楚，可信度比较高。各种成本基本上也是公开的。按理说，各项税费也是有章可循，可以按图索骥，查得清楚的。关键就在于最后两项：开发商的利润和其他费用。 5.5 假设开发法 房地产商在决定是否开发一个项目之前，首先要估计出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用、勘察和设计费用、建筑施工费用、销售费用、资金成本（利息）、税金等，最后扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。倘若这个利润是房地产商认为能够接受的，他们就会积极投资。否则，房地产商是无论如何也不会接受项目的。预先估计房价，然后再决定是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。 假设开发法经常被用于房地产开发项目的可行性分析。假设开发法的计算方法如下： 地价 = 房价 - 建筑费用 - 专业费用 - 销售费用- 资金成本（利息） - 税费 - 利润 （5-5） 在开发商准备投资某个项目之前，他们必须要估算出地价来。房地产公司常常采用市场比较法预测房价。他们按照周边类似的建筑物来预估房地产的价值。有经验的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金成本、应缴纳税费等项成本早已心中有数。房价扣除开发成本之后就剩下两大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。如果利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个项目，或者改变原来的设计预想，增加楼层，改变建筑物用途，使得这个项目有利可图。房地产开发商都有各自可接受的最低利润标准，低于这个利润标准的项目，他们是绝对不干的。如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准。

第14节：房价估算方法(4)


　　有的房地产企业对外声称他们在某个项目中，特别是在经济适用房项目中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。倘若如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。相信这些话的人可能智商有些问题。在房地产商对一个开发项目感兴趣的时候，他们预期的利润率绝对不会轻易示人。他们最终实现的利润率究竟是多少，这正是人们需要认真研究的课题。 除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价办法，如购买年法、长期趋势法、残余估价法等。

　　在成片开发的时候，也采用路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上各有千秋，但是基本原理仍然没有超出市场比较法、收益还原法、成本估价法和假设开发法这4个基本类型。 5.6 房价估算方法的背后 敢说，是中国房地产业的一大特点。不仅某些研究房地产的学者们敢于大胆预测，不少房地产老板也经常坦率发言。新闻媒体自然不会放过这样的机会，动不动请几位房地产老板和学者来辩论一下。可惜，往往是各执己见，看起来很热闹，却没有一个明确的结论。

　　究其原因，除了他们使用的术语在定义上存在歧义之外，在很大程度上是由于他们采用了不同的房价估算方法，各取所需。 房地产商偏爱市场比较法。对于老百姓来说，房价的不确定性非常高，可是对房地产商来说，由于在不少地方大房地产商形成了具有寡头垄断性质的价格联盟，当地的房价早已被他们操纵于股掌之中。在房地产市场信息严重不对称的情况下，使用市场比较法绝对有利于房地产商。如果你听到一个房地产商大谈市场需求是如何旺盛，他的楼盘是如何经济实惠，千万不要轻信。请他解释一下房地产市场竞争是否充分，他提供的信息是否可靠，同时，不妨请他用其他方法来估算一下房价，看看是否能够得出同样的结论。 收益还原法关注购房者的利益，站在购房者的角度来考虑未来的纯收益。可是，购房者在房地产市场上永远是弱小一方。购房者人数虽多，却高度分散。

　　每一个购房者的经济实力有限，不可能收集足够的信息来分析未来各期的收益，对未来收益的预测具有很大的不确定性。老百姓在判断买房还是租房的时候，很少有人能够根据未来收益的折现值来做出比较准确的判断。收益还原法在理论上是正确的，但是除非房地产研究机构按照这个方法替老百姓做些研究，否则，收益还原法帮不了一般购房者的忙。 假设开发法最适用于房地产商的地产开发业务。房地产商先估计出房价，然后倒扣各项费用和预期的利润，如果所得剩余超过地价，则投资，否则放弃。假设开发法已经很清楚地揭示了房价和地价之间的关系。

　　是房价推动了地价，而不是地价决定房价。在有关房价的辩论中，房地产商不愿意涉及假设开发法，因为他们绝对不愿意让别人知道他们预期的利润到底有多少。 成本估价法也许是最客观的房价估算方法。

　　成本估价法是税务局征税和国土管理部门、工商管理局收费的依据。会计师最喜欢成本估价法，这是他们的用武之地。恐怕房地产商最不喜欢的就是成本估价法。倘若一笔一笔账都算个清楚，哪里还有什么暴利的空间？可是，要算清楚账绝非易事，不仅需要专业训练，还要耗费时间和金钱。会计师事务所的收费不低。一般老百姓既没有自己核算的能力，又无足够财力聘请会计师事务所，因此成本估价法帮不上平民百姓的忙。 如果学者们打算同房地产商辩论房价问题，最好先下点工夫，选择几个房地产项目，按照成本估价法的要求仔细分析，看看房地产商在这些项目上到底获得了多少利润？是否合理？房地产商是否纳税了？倘若做好了细节，恐怕没有几个房地产商还敢来辩论了。

　　目前，人们常常批评学风浮躁，房价问题的辩论大概再次证明了这一点。 不过，话又说回来了，要采用成本估价法来研究房价，不仅需要政府的参与并给予费用上的支持，还需要研究者有很大的勇气。如果通过成本估价法只是纠正了一些偏差，那么还好说。如果算出来的缺口很大，那么只有两个可能：一是房地产商隐瞒高额利润，逃税。按照法律，恶意逃税是犯罪行为，是要抓房地产老板去坐牢的。另一个是地方官员的贪污腐败。贪官也是要坐牢的。法律对那些非法逃税的商人和贪官污吏有极大的威慑作用，可以想见，奸商和贪官会联手阻挠使用成本估价法剖析房价。 在房价辩论中如果不弄清楚参与各方究竟依据哪一种房价估算方法就急于发言，肯定抓不住要害，最后稀里糊涂打一场口水仗，给别有用心的人制造浑水摸鱼的机会。 要当心啊，在房价估算方法的背后隐藏着非常复杂的利益之争。

第15节：房价与地价(1)


　　

　　房价与地价

　　?房价决定地价是一个早已被亚当·斯密、李嘉图和马克思等阐明了的经济学常识。在房价形成的过程中房地产商根据市场需求来决定房价，而地价高低是房地产商决定是否投资一个项目的因素之一。 ?在土地批租市场上，供给方是各级地方政府，需求方是房地产公司。

　　由于双方在激励机制、决策速度、投标过程、对房价上涨的态度等方面的不对称，说地价决定房价是完全没有根据的。目前的土地出让方法很容易使得地方政府的行为短期化，不仅不利于从长期观点来平衡政府财政，而且很容易导致过度投资。 ?对于绝大多数购房者来说，他们严重缺乏信息。即使地价降低了，普通购房者照样得不到好处。

　　在当前的房地产市场上，降低地价也就是降低地租，实际上就是要求把政府理应得到的部分地租让渡给房地产商。在目前中国房地产市场上是房价决定地价，而不是地价决定房价。某些房地产商将房价暴涨的原因归结于地价上涨是颠倒了因果。 6.1 房价地价，孰先孰后 在2004年，中国大城市的房价暴涨，一时间怨声载道，房地产商成了众矢之的。

　　有的房地产商见势不妙，立即声明，由于地价涨得太多了，所以房价才会涨。他们转移矛盾，一脚把球踢给了政府。房地产商言外之意就是：房价飞涨并不是他们的错。只要政府多批些地出来，批租土地的价格降低一些，房价的涨势自然会缓和下来。 有的经济学家像开药方一样，为房价上涨开列出了一堆理由，其中包括这样一条：地价上涨使得房价居高不下。这种说法恰中房地产商下怀。有些人大、政协代表在提案中呼吁政府应当降低地价，从而平抑房价，让利于民。

　　建设部某些官员也含蓄地呼应这种说法，把压力转嫁到国土资源部和地方政府头上。 国土资源部当然不愿意承担房价飞涨的责任，它坚决否认地价拉高房价的说法。2005年3月31日，北京市国土资源局新闻发言人、副局长张维指出，根据国内32个主要城市的数据，地价因素只占商品房成本的23%，其中，北京的土地成本占商品房总成本的22.98%，上海的土地成本则只占总成本的16.15%，广州则更低，只有11.4%。因此，国土资源部认为：地价拉高房价的说法不能成立。

　　究竟是房价决定地价，还是地价决定房价？从表面上来看，似乎地价高了之后，增加了房地产开发成本，必然会引起房价上升。倘若是地价决定房价，那么事情就好办了。房价暴涨的罪魁祸首是各级地方政府。目前所有的土地都是全民所有。由于批租土地的收入理应收归国库，压低地价并没有损伤哪个集团的利益。作为全民的代表，各级政府（及其下属的国土资源部门）拥有决定地价的权力。只要对各级政府下个指示，就可以把地价压下去。压低地价之后，房价下跌，皆大欢喜。 可是，各级地方政府似乎对这种看法并不认同，也没有听说哪个部门下达控制地价的指示。偶尔还有几个地方政府官员声称地价高低与房价并没有直接的关系。但是，话到嘴边留半句。总的来说，许多政府官员对这个问题的态度非常暧昧。

　　房地产商的托词和地方政府官员的暖昧态度并没有平息舆论，在各种报刊杂志上不断有人质疑："各个阶段供应的房地产、容积率面积等也是固定的，在这种情况下，无论土地是无偿划拨还是高价出让，都不会改变房地产的供给量，又怎么会改变房地产的价格呢？""圈内人都明白，是房价决定地价，而不是地价决定房价。"然而，这些观点好像撞上了一道橡皮墙。房地产商听而不闻，依然坚持自己的观点。 许多学者不愿意加入这场讨论，他们认为主张地价领先房价是在帮房地产商争利，主张房价领先地价是在替地方官员抬轿，两边都有说不清楚的"猫腻"，何必趟这个浑水。

　　房价和地价上涨孰先孰后，好像是在争论是先有鸡还是先有蛋。如果不弄清楚这个问题，很容易陷入逻辑上的混乱。 6.2 房价与地租 凡是可以在市场上交易的商品和其他要素都有其价格。从广义来说，劳动力的价格就是工资，资金的价格就是利率，本币和外币的相对价格就是汇率，等等。由于劳动力市场、资本市场有着不同于普通商品市场的特性，因此工资、利率和汇率具有和普通商品价格不同的变化规律。 房地产指的是土地和固着在土地上的房屋及其附属设施。

　　无论房地产买卖多少次，房子都还是原来的房子。因此，房地产必然和土地联系在一起。在房地产市场上交换和转移的只是所有权、使用权、收益权、抵押权等。房价所反映的实际上是这些无形权益的价格。房地产的实物状态和它的所有权、使用权、收益权、抵押权等权益并不完全一致。任何一种权益的变化都会改变房价。房价在一般情况下表现为货币形态，和其他商品价格一样，随行就市，按质论价，并且不断上下波动。不过由于房地产市场的特殊性，房价变动有其特殊的规律。 经济学家亚当·斯密在18世纪就明确指出："地租成为商品价格构成部分的方式，和工资与利润是不同的。

第16节：房价与地价(2)


　　工资和利润的高低，是价格高低的原因，而地租的高低，却是价格高低的结果。"由此可见，房价决定地价是一个早已阐明的经济学常识。 马克思在研究了18世纪英国和欧洲的土地制度之后指出：由于土地的稀缺性或者某些土地的特殊优越性，提供了产生垄断价格的必要条件。社会上对于一块土地的强烈需求为垄断价格提供了充分条件，而最终形成垄断价格的决定因素是对这块土地的经营垄断。他还指出："土地所有权垄断而产生的地租就是绝对地租。" 正如马克思说的那样，"自然力不是超额利润的源泉，而只是超额利润的一种自然基础。"土地并不是地租的源泉，它只是为地租的产生提供了条件。马克思认为：在房地产市场上的垄断价格与一般商品市场不一样，它存在的前提不是垄断资本，而是对某块土地的经营垄断权。这种垄断价格所产生的超额利润与土地所有权无关。土地所有权在这里的作用和在级差地租中的作用一样，只决定这个超额利润要归土地所有者占有，并转化为垄断地租。

　　马克思还说："不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式。" 此后，许多经济学家用各种经验数据反复证明了地价是房价高低的结果，而不是原因。由于土地的供给没有弹性，又受政府垄断，所以，土地的价格是卖方（政府）设定的价格。在房价形成的过程中，房地产商根据市场需求（包括真实需求和投机需求）来决定房价，而地价高低是房地产商决定是否投资一个项目的因素之一。 亚当·斯密和马克思在一百多年前提出的论点直到今天仍然没有过时。只不过土地所有权在中国不再属于地主，而归国家所有，或者说归属于全体人民。占有土地经营垄断权的不是垄断资本，而是政府的有关部门。

　　在经营房地产过程中土地产生的垄断地租或者超额利润应当合理合法地归土地的所有者-全体人民拥有。 有些房地产商说，房价飞涨是地价猛烈上涨的根源。如果仅仅是由于地租上升而带动了房价，收取地租的是全体人民，执行收取地租的是各级政府机关，那么收取地租的结果不过是在人民内部发生的资产转移，从一部分购房者手中收取地租之后转移给全体人民。倘若果真如此，为了制止房价飞涨，只要让政府少收一点地租就可以了。令人遗憾的是，房价飞涨的内部机制绝对不是如此简单。

　　我们有必要按照马克思当年剖析英国房地产市场的思路，详细研究一下房价的形成机制，特别要像马克思抓住剩余价值解剖资本形成过程那样，一针见血地搞清楚房价飞涨之后的超额利润进了谁的腰包。 6.3 批租还是出售 土地有偿使用制度自1992年开始实行，基本上采用协议方式出让使用权。协议方式看起来虽然简单，但是弊病甚多。所谓的协议出让实际上并没有确定的原则，最大的问题就是信息不透明，在协议的过程中给贪污腐败预留了空间。土地是稀缺资源，其使用价值非常高。如果采用无偿出让的方式，只有国有单位才能取得土地的使用权。

　　由于没有利益瓜葛，各级官员尚且可以按照政策办事。如果采用有偿使用的方式，土地使用者会根据他们预期的利润来评估土地使用权的价值。为了利润最大化，他们宁肯从预期的利润中拿出一部分来行贿。在土地批租过程中往往出现严重的寻租现象，断送了一大批官员。近几年内，大案要案连续不断。超过1 000万元的贪污大案几乎不是和土地批租有关，就是和金融有关。成克杰、徐炳松、马向东等大贪污犯都在土地批租上收受了巨额贿赂。 在1997年12月在深圳首先采用以拍卖方式出让土地使用权，然后在全国范围内广泛采用土地招标和拍卖方式。

　　拍卖的地价最高，招标次之，协议最低。 按理说，国家在批租土地的时候并没有放弃对土地的所有权，理应逐年收取地租。土地出让金在本质上属于地租范畴。可是，现行做法是一次性收取未来40～70年的地租。在土地批租出去之后，虽说在名义上土地的所有权依然属于国家，但是，建筑物的业主拥有70年的土地使用权。通常人们把25～30年称为一代人。未来40～70年会发生些什么事情，有谁能够说得清楚？倘若在1965年就有人预测说40年后人们会拥有私人住宅，肯定会被人指责为资产阶级思想，胡说八道。就像没有人能够在40年前预料到今天一样，我们也不知道40年后还会发生什么事情。支付了70年的地租之后实际上就已经拥有了这块土地的使用权。 目前的土地出让方法很容易使得地方政府的行为短期化。

　　政府官员的任期一般只有5年，就是连任两届也不过10年。一次性收取几十年的地租实际上是允许现任官员提前动用了他们后面若干届政府的财源，不仅不利于从长期观点来平衡政府财政，而且很容易导致过度投资。 既然土地出让金是地租，自然应当由一次性收取改为分年收取，否则还不如干脆改变土地法，将出租改为出售。如果不能改变土地法，那么就应当改变土地出让金的收取办法。 6.4 地产定价的不对称性 其实，在讨论房价和地价之间的关系时根本就用不着绕弯儿。从房价形成的博弈过程可以很明确地肯定，地价并不能决定房价，因此，降低地价未必能够平抑房价。

第17节：房价与地价(3)


　　有些人把房价的形成过程等同于一般商品，这是一个严重的误解。在一般商品的价格形成过程中，供给方和需求方在交易谈判中的地位对等。供给方谋求自身利润最大化，而需求方谋求自身效益最大化。无论是供给方还是需求方，都有权提出自己想要得到的价格，然后让对方决定接受还是拒绝。对方在拒绝时提出自己愿意接受的价格，再回过头来让对方考虑是否接受。如果双方都有达成交易的愿望，那么在每次博弈中供给方会降低自己的要价，需求方会提高自己的出价，双方逐步向中间靠拢，最终出现一个交集，达成交易价格。 在房地产市场上供给方是房地产公司，需求方是千千万万的购房者。

　　供给方和需求方不仅在资金、谈判能力、市场占有比例上严重不对称，需求方还在信息上处于劣势。在房地产市场上不存在供求双方基本对称的谈判关系。房地产公司处于绝对的主导地位。购房者基本上没有和房地产公司讨价还价的能力。 在土地批租市场上，供给方是各级地方政府，需求方是房地产公司。实际上这两个方面也严重地不对称。

　　（1）双方的激励机制不对称。房地产商的目标函数非常明确：利润最大化。可是，各级地方政府的目标函数却很模糊。一般来说，地方政府关心的是本届领导班子的政绩。对于官员来说，也许最重要的是完成上级交给的任务，获得升迁。土地在名义上归全民所有，但是，所有者只能将所有权委托给各级地方政府。由于土地所在位置、周边环境等都会在很大程度上影响其价格，因此上级很难具体地规定每一块土地的批租价格。对于地方政府官员来说，多收一些土地批租金，对自己未必有什么好处（如果接受贿赂，把钱装进自己的腰包则另当别论）。恰恰相反，许多贪官污吏在收受贿赂之后会压低地价。

　　（2）双方的决策速度不对称。房地产商可以灵活机动地采取各种合法或不合法的手段来争取自身利益。地价是由地方政府决定的，可是官员们只有通过相应的办公会议才能改变地价。官僚体制使得地价的决策透明度很差，反应速度很慢。

　　（3）投标过程中的地位不对称。在形式上是政府决定地价在前，房地产商投标在后。其实，在整个投标过程中政府是被动的，房地产商拥有主动权。他们采用假设开发法，根据各自估计的房价扣除了各项成本之后，再扣除地价，如果还有足够的利润空间，他们就投标；如果他们计算之后觉得没有什么可赚的，则可以不投标。没有人能够强迫房地产商投标。于是，在许多地方出现了土地流标的情况。例如，在2001年北京市第三次土地招标会上，崇文门外有几宗地产的招标最终流拍就是很好的例证。

　　（4）对于房价上涨的态度不对称。房价的定价主体是房地产商，地价的定价主体是地方政府及其下属的土地管理部门。如果房价飞涨，必然民怨载道。在民众和上级的压力下，地方政府官员会采取措施来减缓房价上升速度。他们不敢明目张胆地继续抬高地价。可是，房地产商唯恐房价涨幅不够。他们会采用各种手段来推高房价。例如，他们会将部分房屋标出天价，而把已经大大高出成本的房价称为优惠价格。他们会将部分住宅"出售"给自己，除了从银行手中套取资金之外，还进一步哄抬房价。

　　正是由于在土地批租市场上供求双方的不对称性，地价和房价不存在平等的互动关系。在投标过程中房地产商使用的是假设开发法，可是在房地产销售过程中采用市场比较法。因为估价方法完全不同，地价决定房价的说法是没有根据的。 6.5 房价决定了地价 在统计学中我们可以检验两组数据之间的因果关系。由于中国开放房地产市场的时间还不长，要检验房价和地价之间的因果关系尚且缺乏数据支持。从理论上讲，如果地价上升，提高了房地产的成本，自然会推动房价上升。

　　说地价决定房价也不能说完全没有道理。然而，从许多现有数据来看，我们依然可以发现许多矛盾。 江浙两省毗邻，自然条件差不多。浙江的地价比江苏高，但是江苏的房价要比浙江高。从统计数据上似乎看不出地价和房价之间存在着必然的相关关系。 北京市的地价和相关开发成本占房价的30%～40%，上海占45%～50%。两个城市的建筑安装成本基本一样，可是北京的房价在2003年以前高于上海，在2004年上海的房价反超北京。由此可见，房价高的地方地价未必高。反过来，地价高的地方房价也不一定高。 在一般情况下，在购房者支付的房价中只有30%左右是地价。如果是地价决定房价的话，假定地价涨10%，而其他成本都维持不变，那么，房价应当只涨3%。房价的涨幅应当低于地价的涨幅。

第18节：房价与地价(4)


　　可是，在2003年，房价的飙升速度已远远超过了地价的涨幅。根据上海房地局公布的数据计算，上海2004年的房价平均涨幅达到24.76%，而上海土地交易价格涨幅为18.8%。这从另一个角度说明房价的变化并不是单纯由地价决定的。 判断房价是否决定地价的最主要的依据来自于土地投标过程。如果地价果真太高，房地产商绝对不会投标。一个项目流标之后，"皮之不存，毛将焉附"，根本就谈不上房价高低。在形式上地价似乎登场在前，房价形成在后。事实上，房地产商在政府公布地价标底之前早就对未来房价做出了预测。如果房地产商估计的房价高，他们就会展开竞争，提高土地投标价格。

　　房价估计得越高，房地产商就越敢举牌喊价。如果房价正处于上涨趋势，那么房地产商更敢于喊出高价来争取获得土地的使用权，最终竞拍的土地价格就越高。毫无疑问，是房价在抬高地价，而不是地价推高房价。有些房地产商把房价上升过快的原因归咎于地价太高在逻辑上是说不过去的。 政府部门在批租土地的时候通常也会预设一个房价。例如，北京市土地部门在设定广渠门的地价时，假设地价占房价的47%。地价所占比例不可谓不高。可是，土地管理部门的估计落后于市场变化，当时土地管理部门怎么也没有料到房价在2003年居然暴涨了20%。土地使用权拍卖出去之后，超额利润落入了房地产商手中。

　　2002年北京广渠门外和大兴西红门土地招标时，尽管地价更高，但是房地产商已经预见到房价上涨高峰即将到来，因此招标顺利。对房地产市场乐观看好的房地产企业敢于拍出高价，事后他们确实获得了丰厚的回报。这刺激了其他的房地产商，他们对房地产市场的走向更为乐观，对未来房价估计得更高，敢于喊更高的价格土地使用权投标价格。 例如，在某个城市的土地竞拍会上，本地的房地产公司觉得地价太高，没有赚头，不敢举牌投标，可是有一个从外地来的房地产公司却毫不在乎地投标，夺得了土地使用权。事后，由于房价暴涨，外地来的公司大发横财，令本地的房地产公司后悔莫及。 在这个案例中，看起来外地来的房地产公司的信息渠道比本地公司更畅通，对于房价的变化趋势了解得更准确。这也许是个怪事，外来的房地产公司怎么还可能比本地的公司更了解情况？显然有悖常识。其实，大的房地产集团不仅是房地产市场上信息的接受者，在相当程度上还是信息的制造者。在投机需求上，他们具有不可低估的兴风作浪的能力。大房地产商和投机集团具有千丝万缕的联系，一损俱损，一荣俱荣。之所以高房价可以从一个地区辐射到另外一个地区，就在于大房地产商和投机集团的跨地区活动。

　　房价波动和人们的预期有关，大的房地产商联合在一起足以影响人们对房价的预测。他们不仅资金比较充足，还有能力制造各种利好信息，通过各种广告、电视、平面媒体的密集轰炸，从而改变人们对房价的预期。换句话说，房地产集团联合在一起能够人为地推动房价上升。 由此可以断定，在目前中国房地产市场上是房价决定地价，而不是地价决定房价。某些房地产商将房价暴涨的原因归结于地价上涨是颠倒了因果。 6.6 降低地价便宜了谁 房地产商从不讳言，他们的目标就是追求利润最大化。房价越高，他们的利润就越高。购房者使用的是市场比较法，他们考虑的主要是住宅的使用功能，而没有能力来检查地价高低。只要住宅的位置、面积、质量等指标差不多，他们就愿意支付相等的价格。效用基本相同的住宅在市场上必然趋于同价。对于绝大多数购房者来说，他们严重缺乏有关修建这些住宅所花费的成本的信息。更何况在绝大多数情况下，地价是不透明的，购房者根本不知道在支付的购房款中有多少属于地价。

　　地价涨也罢，跌也罢，他们只能乖乖地交纳购房款。即使地价降低了，普通购房者照样得不到好处。 按照国务院发展研究中心课题组的报告，在土地增值部分中农民得到其中的5%～10%，乡镇得到15%～20%，地方政府得到20%～30%，而房地产商得到40%～50%。 例如，北京建国门外有块土地的地价是每平方米1 100元，万泉河路有块土地每平方米3 000元。二者的物业档次和造价都差不多，最后售价也差不多。显而易见，拿到建国门外那块地的房地产商获得的利润要大大高于经营万泉河路项目的同行。对于房地产商来说，房价越高越好。只要能够卖得出去，他们绝对不会因为地价较低而降低房价。

　　经济学家李嘉图在一百多年前就指出："地主降低地租并不能降低谷物的价格，只是将部分应该归自己所有的地租让渡给了雇农而已。"谷物的价格是在市场上通过供求双方的交易实现的。地租是农民生产谷物的成本中一部分。如果地租太高，农民种田不能养家糊口，那么他们会丧失劳动积极性，甚至干脆放弃耕作。地租高低影响的是农民的收入而不是谷物的市场价格。马克思在《资本论》中也阐述了这个观点。这一点是政治经济学教科书中的基本知识。

　　在中国当前的房地产市场上，降低地价也就是降低地租，实际上就是要求把政府理应得到的部分地租让渡给房地产商。有些房地产商打着平抑房价的旗帜，公开要求政府降低地价，实在有些太过分了。翻翻马克思和其他一些经济学家的名著，还好意思这么说吗？ 这一点也可以证明学习理论的重要性。有的房地产商声称他们从来不听经济学家的，当然他们也不看经济学家写的书。他们很敢说话，口气也很大。

　　我坚决维护他们说话的权利，也很赞赏他们敢于发表自己看法的勇气，不过我还是要善意地劝告这些老板们，没有理论指导的实践是盲目的实践；没有正确理论指导的企业是走不远的。 能不能通过降低地租来帮助低收入家庭呢？据说为了帮助低收入家庭购买住宅，兴建了一大批经济适用房，完全免收地租或土地出让金。

　　这是一次用心良好的尝试。可惜，由于在理论上站不住脚，在实践中很快就碰了钉子。在2004年，就是在大修经济适用房的时候，房价暴涨。经济适用房非但没有解决低收入家庭的住房困难，反而引出了一系列社会问题。减收或免收地租或土地出让金的做法并没有平抑房价，也没有让低收入家庭得到实惠，最终把地租让渡给了一部分中产阶级和房地产商，既没有效率，又不公平，使得许多有识之士不得不站出来呼吁立即叫停经济适用房。

第19节：房 价 之 谜(1)


　　

　　房 价 之 谜

　　?房价之谜不在于去年涨了多少，也不在于明年还会不会涨，让人们困惑不解的是明明房价暴涨，房地产业的富豪越来越多，可是谁都不承认自己"宰客"。那么，老百姓购房时多支付的钱究竟落进了谁的腰包？ ?当年，马克思剖析了18世纪英国的工业数据，找出了剩余价值规律。为了弄清楚21世纪中国的房价之谜，我们应当按照马克思的方法，抽丝剥茧，步步为营，逐步剖析中国房价的构成，看看在房价飞涨的背后究竟隐藏着什么。 ?目前，公开房价成本举步维艰，进展缓慢。

　　政府要求弄清楚房价成本并不是"越权"。房地产业都具有鲜明的寡头垄断特征，不仅缺乏效率，而且损害社会公平。对垄断性市场实施有效的监管则有助于提高社会福利，平抑垄断价格，有利于维护广大消费者的利益。 ?把房价暴涨归咎于人工成本和材料成本的说法是站不住脚的。 ?通过正规渠道征收的各项税收并没有因为房价暴涨而显著增加。

　　?购房者因为房价上涨的原因所支付的巨款绝对不会无缘无故地从人间蒸发。它只能有两个去处：地方政府或房地产商。而贪污腐败所造成的危害可能比房地产商的暴利对社会造成的损害更大。 ?一旦和廉政建设以及行政体制改革联系起来，公开房价就绝对不是一个简单的经济或技术问题了。房价，不是算不清楚，恐怕是不想算，因为一算就可能把某些躲在阴暗角落中的逃税漏税、贪污腐败算出来。 ?如何清理房地产业的环境，健全法制，是反贪倡廉的一项艰巨任务。 7.1 令人困惑的房地产业 2004年以来，中国房地产业有3个现象引起了全社会的普遍关注。

　　第一，房价暴涨。

　　第二，在富豪榜上房地产商的名字越来越多。

　　第三，房地产商再三声明，他们并没有发财。 房价暴涨是有目共睹的事实。商品房销售面积由2003年的33 657万平方米增加到2004年的38 232万平方米，销售面积在这一年里增加了13.59%，可是，销售额增长了35.26%，在2003年全国商品房销售额为7 671亿元，到了2004年猛涨到10 376亿元，销售额比销售面积多增加了约22个百分点。全国平均房价从2003年的每平方米2 279元上升为2004年的2 714元，增幅为19.08%。 如果以2003年的房价作为基础，那么中国的老百姓在2004年购房的时候由于房价上涨的因素而多支付了1 663亿元。在2003年全国职工工资总额为14 743亿元。民众购买商品房时多支出的部分相当于全国职工工资总额的11.3%。在短短的一年之内，房价上升如此之快，难怪民众怨声载道。 最近3年公布的大企业百强当中，经营房地产的越来越多。在2002年是25家，2003年为37家，2004年为45家。

　　在福布斯公布的2004年中国200名富豪当中有64人来自于房地产业，在前20名当中，有11人与房地产有关。 可是，房地产业的老板们却表现得非常"谦虚"。许多房地产业的代表人物再三声称他们没有赚到钱，利润并不高。从2004年股市公报可见，房地产公司的业绩表现一塌糊涂。陆家嘴（600663）的全部业务都是房地产，在2004年主营业务收入同比下降7.38%，利润同比下降19.8%。上海新梅（600732）主营业务利润同比下降10.82%。天宸股份（600620）的主营业务利润下降29.3%。埔东金桥（600639）主营业务利润下降了8.9%。

第20节：房 价 之 谜(2)


　　由于业绩不佳，这些股票的分红状况普遍不好，有的股票甚至干脆不分红。按理说，上市公司披露的信息有证监会监督，不至于太荒唐离谱。如果从这些信息来判断，房地产老板们似乎也没有从房价暴涨中捞到油水。 房价之谜不在于去年涨了多少，也不在于明年还会不会涨，让人们困惑不解的是明明房价暴涨，房地产业的富豪越来越多，可是谁都不承认自己"宰客"。那么，老百姓在2004年购房时多支付的1 663亿元究竟落进了谁的腰包？ 7.2 房价成本是不是房地产商的隐私 房价飞涨之后，舆论大哗，许多购房者要求公布房价成本。按理说，消费者应有知情权，买住房多花了钱，但究竟花到哪里去了？

　　福建、浙江、江苏等地从2005年11月以后开始对三级国土部门的政务信息是否全部公开进行检查。福建的福州率先公布了房价成本信息。福州市物价局对当地挂牌出让的101块土地逐一进行了成本核算，得出结论：商品房的社会平均开发成本为每平方米2 019～2 305元。此次检查内容除了包括土地利用计划、建设用地审批、征用土地方案公告、征地补偿安置方案、土地出让方案、土地招拍挂信息公告、市区国有土地使用权租赁、转让、抵押等是否公开之外，楼盘土地价格以及房价成本清单也被作为一项政务信息向社会公开。福州等地的做法得到了广大民众的拥护，可是却遭到房地产商空前一致的反对。 尽管福州公布的信息并不完善，依然强烈地刺激了某些房地产商的神经末梢，他们一触即跳，强烈反对，声称公布房价成本"没有必要"，"没作用"，"没道理"。尽管他们口气非常强硬，却拿不出站得住脚的道理来。

　　信息透明化有助于提高社会分配效率，降低交易成本，为什么说房价透明化就没有必要？房价成本尚未公开，凭什么说没有作用呢？ 总算有几位房地产老板拿出了一点反对公布房价成本的"理由"。浙江南都房地产集团公司、浙江滨江房产集团有限公司、绿城集团的相关负责人纷纷表示，"公布商品房成本的行为不尽妥当，这样做涉及开发商隐私，违背市场经济规律。" 房地产商的指控给物价部门带来了不小的压力。福州市物价局测算了一些楼盘的成本，由于担心缺少相关法律依据的支持而没有公布。他们生怕因为侵犯了企业的隐私权而遭遇麻烦。房地产企业财大气粗，可不是好惹的。政府部门提高了法治观念的确是个进步，然而，担心公布房价信息没有法律根据却过虑了。其实，支持公布房价成本的法律以及相关的规章制度早就公布实行了，它就是《中华人民共和国市场法》和将要公布的《中华人民共和国反垄断法》。

　　公布房价成本是不是侵犯了房地产企业的隐私权？假若房地产市场是个公平竞争市场，某个房地产商无故抬高房价，而其他房地产商按照合理房价办事，那么这家房地产商非亏本并关门不可。在这种情况下，人们大可不必为房价操心。在正常的竞争性市场中，价格是由供求双方决定的，如何设定价格确实属于企业的商业秘密。

　　为了鼓励公平竞争，理应保护企业的商业秘密，包括他们的定价策略在内。但是，如果在某个地区房地产商拥有垄断或寡头垄断的地位，这样的假设就失之毫厘，差之千里。目前，在全国各地，无论是北京、上海这些大城市还是其他中小城市，房地产业都具有鲜明的寡头垄断特征。一个或者数个大房地产企业形成价格联盟，他们是当地的"喊价"领袖，其他中小房地产企业处于跟随状态。 况伟大指出，高成本与高需求并未揭示出高房价的本质。

　　房价居高不下的根本原因在于垄断。根据他对北京市的调查，"尽管北京市有几千家开发商，他们实际上并非在同一市场上竞争，构成竞争的只是相邻的少数几家开发商。同时，相邻且相竞争的开发商，其定价采取了价格领袖制的形式。也就是说，由首先来此地开发的开发商制定房价，后来者跟随其价格。在北京市27家开发商中，有2家开发商与其他开发商共同定价，有17家开发商跟随其他企业的房价。这也印证了房地产市场存在价格领袖制或价格合谋。其实，这种合谋和垄断，已经成了当前中国整个房地产业的一种潜规则。" 在垄断或寡头垄断情况下信息严重不对称，房价严重背离其价值。

　　经济理论早已证明，垄断和寡头垄断不仅缺乏效率，而且损害社会公平。垄断性房价给房地产商带来超额利润，损害了广大购房者的利益，降低了社会福利和资源分配效率。对垄断性市场实施有效的监管则有助于提高社会福利，平抑垄断性价格，有利于维护广大消费者的利益。 对于具有垄断性企业的价格监管既不是过度干预企业，也没有侵犯企业的"隐私权"。这是保护市场公平竞争的必要条件，是保护广大购房者的利益所必须采取的措施。