第41节：经济适用房的弊端与出路(1)


　　

　　经济适用房的弊端与出路

　　?经济适用房的出台过程相当草率，在理论上先天不足。效率和公平是经济发展的两大目标，经济适用房既不能提高效率，又有害社会公平。 ?经济适用房政策有六大弊病：扩大贫富差距，没有真正帮助低收入群体；滋生寻租腐败；扰乱价格体系，降低社会福利；破坏社会信用，鼓励弄虚作假；不利于建立有效的社会救助系统；鼓励提前消费，增加了银行的潜在风险。 ?经济适用房不仅在理论上没有根据，在实践上也完全行不通。在任何情况下，排队长了都不是一件好事。

　　排队不能创造任何社会财富，还会带来各种各样的社会问题。 ?推行经济适用房错就错在混淆了政府在经济发展中的作用。政府理应规范房地产市场的竞争规则，防止房地产市场垄断，遏制房地产市场中的过度投机行为，将房价增速控制在合理范围之内，防止出现泡沫经济。政府直接介入房地产的分配，实质上是角色混乱。 ?政府有责任照顾弱势群体，但是，绝对不应当把社会福利和市场机制混淆在一起。

　　对穷人的照顾应当直截了当，和市场交换完全分开。 ?日照市的实践证明，只要坚持市场化的方向，房改就一定会走出符合当地实情的道路来。 22.1 经济适用房的由来 经济适用房具有鲜明的中国特色，它的起源可以追溯到1998年的亚洲金融风暴。当时，中国的外部市场急剧萎缩，为了拉动经济增长，扩大市场需求，在国务院1998年23号文件中提出了经济适用房的概念。

　　文件指出，在全国范围内开始住房分配制度改革，停止福利实物分房，建立新的住宅供应体系。住房体系包括3个层次：高收入者购买和租用商品房，向中低收入者供应经济适用房，向最低收入者提供廉租房。经济适用房是根据国家计划安排建设的政策性住宅。"经济"是指房屋建筑造价和销售价格低于一般商品住宅。"适用"是指适合中低收入家庭购买使用。经济适用房主要由国家统一下达投资计划，房地产公司开发并对外销售，用地一般采用行政划拨或招标投标方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费减半征收，开发商的利润不超过3%，销售价格实行政府指导价。推出经济适用房的原意是在解决中低收入家庭的住房问题的同时刺激国内市场，提供更多的就业机会。

第42节：经济适用房的弊端与出路(2)


　　国家对经济适用房提供了一系列优惠政策：免收土地出让金，减免21项税费，各地政府在计划、规划、拆迁等方面给予多方面的扶持，从而降低了开发成本。 政府规定，新建的经济适用房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。规定经济适用房的成本只含7项因素：

　　（1）征地和拆迁补偿费；

　　（2）勘察设计和前期工程费；

　　（3）建安工程费；

　　（4）住宅小区基础设施建设费（含小区非营利性配套公建费）；

　　（5）管理费；

　　（6）贷款利息；

　　（7）税金。

　　政府还规定经济适用房的利润要控制在3%以下。由于政府以各种方式补贴了经济适用房，经济适用房的价格大致是同地区商品房价格的50%～70%。 在政府大力扶持下，经济适用房迅速发展起来。建设部曾经提出"建立和完善以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系"，并且明文规定，各地住宅建设的70%～80%应是经济适用房。

　　在2001年全国投入施工的经济适用房面积超过了2亿平方米。根据建设部的报告，1998～2003年全国经济适用房的累计竣工面积为4.77亿平方米，解决了600万户的住房问题。

　　北京市从1998～2003年底批准建设经济适用房52项，竣工面积113万平方米，中央单位各系统建设413万平方米，两部分合计1 500万平方米，平均每年竣工250万平方米。北京的经济适用房在竣工住宅面积中的比例在1998年只有39%，第二年就上升到62%。在2004年经济适用房占商品房开发建筑总量的15%。北京市在2005年开建的经济适用房约为300万平方米。

　　据说，经济适用房的优惠来自于3个方面：

　　（1）政府降低了批租土地价格；

　　（2）政府实行了税收上的优惠；

　　（3）房地产开发商让利。

　　按照北京市政府公布的数字，在2005～2008年还要兴建800万平方米经济适用房，差不多每个北京市居民可以摊上一平方米。暂且不谈房地产商是否真的让了利，按照最保守的估计，在每平方米经济适用房上政府的补贴不低于1 000元，这意味着北京市政府送出了一份价值80亿元的大礼。 其他城市计划兴建的经济适用房面积也都数额巨大，例如，重庆计划在2005～2006年兴建经济适用房300万平方米。显然，全国花费在经济适用房上的政府补贴数字更加惊人。

　　这笔钱不是从天上掉下来的。政府花费了这么多钱来改善老百姓的居住条件，但是否真正达到了预期的目的？对经济适用房问题，不可以掉以轻心。 22.2 围绕着经济适用房的争论 经济适用房的出台过程相当草率。由于缺乏认真研究，在理论上先天不足，从经济适用房问世之初就伴随着争论。

　　在推出经济适用房政策初期曾经有人质疑经济适用房的服务对象到底是谁，以及如何按照家庭收入来确定经济适用房的购买资格。可是，这场讨论被局限在很小的范围内，讨论得出了一个非常"中国式"的结论，摸着石头过河。 尽管人们早已意识到在经济适用房的分配中存在许多问题，可是拥护经济适用房的人却越来越多。

　　中低收入家庭希望购买经济适用房，以省下一笔钱。地方官员喜欢，有了经济适用房，他们手中的权力更大了。房地产商拥护，经济适用房为其发财开辟了捷径。

　　随着第一批经济适用房上市，各种赞美之声占据了舆论主体。绝大部分报道都把经济适用房当做为民谋利的善举来歌颂。地方政府高兴，房地产商高兴，搬进新居的住户更高兴。在皆大欢喜的局面下，拥护的人多，反对的人少，拥护经济适用房的阵营迅速扩大。好像反对经济适用房的人就是不关心民众的生活。如果把影响舆论走向的能力定义为话语权的话，那么似乎拥护经济适用房的一方掌握着极大的话语权。 可是，怀疑或反对经济适用房的声音始终没有消失。

　　许多人从各个角度怀疑经济适用房是否公平，是否有效率。然而，只要一有人质疑经济适用房，一顶大帽子马上就扣了过来：不关心民生福利，没有代表中低收入家庭的利益。有人说取消经济适用房会对低收入者的生活造成巨大的负面影响。有人认为，有些低收入人群可能一生都买不起商品房，需要政府提供优惠购房的机会。如果取消经济适用房，将导致一部分人永远也买不起房子。在这些大帽子之下，许多人虽然心中不服，但是很明智地选择了沉默。

　　2001年，南京市主管部门的一位官员不小心说了一句将逐步取消经济适用房的话，很快遭到了上级部门的严厉批评。有位学者说："房地产话语市场的'泡沫'可能比房地产本身的泡沫还要令人担心。" 显然，并不需要很高深的经济学知识就能够发现经济适用房的弊病。这些弊病并没有因为压制批评而自动消失。

第43节：经济适用房的弊端与出路(3)


　　在分配经济适用房时暴露出来的矛盾越来越多。在2003年3月，建设部、国家计委和国土资源部联合发出紧急通知，对北京、河北、黑龙江、山东、江苏、安徽、浙江、江西、福建、湖南、陕西11个省市的经济适用房及管理情况进行综合调研。这原本是一个拨乱反正的好机会，可是由于各种原因，这次调查只在如何改进经济适用房的分配上做了一些工作，然后就销声匿迹，不了了之。经济适用房于是越盖越多。 22.3 经济适用房的弊病 简略分析起来，经济适用房政策有六大弊病。 22.3.1 扩大贫富差距，没有真正帮助低收入群体 毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入且急需解决住房问题的贫困户。应当首先为处于困境的居民雪中送炭，而不是急于为中等收入家庭锦上添花。

　　说得直白点，经济适用房是帮助中等以上收入的人，这样的声明不仅要犯众怒，也根本不可能得到上级的批准。在经济适用房政策中把低收入家庭也拉了进来，口口声声要帮助中低收入家庭解决住房问题。请问，什么是低收入标准？在北京城里每月收入在500元以下的贫困家庭大有人在，但在北京已经建成的经济适用房当中，有他们的份吗？如果在已经购买了经济适用房的住户中找不到低收入家庭的身影，那么就不要挂羊头卖狗肉，打着照顾低收入家庭的旗号了。

　　事实上低收入群体和经济适用房毫不相关。在北京市，经济适用房最低价格为每平方米2 600元。即使是60平方米一套，也要20万元左右。每月收入在1 000元以下的贫困家庭才是真正应当照顾的对象，可是他们的支付水平和经济适用房的距离相差太远了。在北京市已经建成的经济适用房小区中几乎找不到一户真正的低收入家庭。据调查，老百姓认为：第一，应该买经济适用房的人买不到，买到的人都是不该买的；第二，经济适用房单价虽然便宜，但是总价太高，依然买不起；第三，经济适用房地段太偏远，市政设施不够完善。

　　经过7年实践，既然经济适用房和低收入家庭无关，那么就不应当瞒天过海，浑水摸鱼，应当把经济适用房宗旨中"扶助中低收入"当中的"低"字挖出来。如果经济适用房的宗旨只剩下帮助"中等收入"家庭，那么，我们不禁要问，在哪本经济学教科书中提出过要政府补贴中等收入家庭？中等收入家庭需要改善住房条件，只能通过市场竞争来解决。社会中等收入群体的市场竞争力可提高社会的劳动生产率和资源分配效率。

　　在任何社会中，中等收入家庭必然是大多数，在解决他们的住房问题上，政府的作用是维护房地产市场的竞争秩序，防范过度投机行为，抑制房地产价格暴涨暴跌，防范泡沫经济。政府没有必要也没有可能对中等收入水平家庭采取特殊政策。给中等收入家庭补贴，完全不符合经济学基本原理。 有人抬杠说，为大多数人服务还不好吗？当然，为大多数人服务是正确的，可是却并不意味着可以给社会上大多数人发放补贴。经济学理论早已证明，如果补贴所有的中等收入群体，等于增发货币。每个人都补贴1万元，除了制造恶性通货膨胀之外，没有别的。 如果只是给一部分中等收入家庭以补贴，而不给大多数家庭，显然违背了公平原则。给中等收入家庭以补贴而忘却了低收入家庭，其结果必然是扩大了贫富差距，有违社会公平。 22.3.2 滋生寻租腐败 如果让政府行政权力干预资源分配，那么权力就一定会在市场上寻求自己的价格，这在经济学中称之为"寻租"，用老百姓的话来说就是贪污受贿。

　　为什么在传统的计划经济中贪污腐败并不十分严重，在比较完善的市场经济中，贪污腐败也不怎么严重，惟独在由计划经济向市场经济过渡的转型期间，政府官员的贪污腐败愈演愈烈？众所周知，在经济改革过程中市场和计划分配同时并存，政府官员手中控制有太多的分配资源的权力，他们手中分配资源的权力必然会在市场上寻求自己的价格。

　　这就是寻租活动的空间。倘若市场交易和计划分配同时并存，寻租几乎是不可避免的。如果在体制内取得资源的成本要大大低于市场交易，那么必然会有人愿意通过行贿来取得资源。 如果一定要在中等收入人群中挑一部分人给以补贴，这部分人自然得到了好处，可是对于拿不到补贴的多数人来说就是不公平。迄今为止，没有一个合理的原则来对给一小部分人发放政府补贴加以证明。市场机制是解决不了这个问题的。经济适用房的分配大权最终必然落入政府官员手中。如果把分配经济适用房的权力交给房地产开发商，问题将变得更加荒唐。

　　倘若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出5万元来打通关节，依然可以节省5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就难以杜绝。大概在排队购买经济适用房的队伍中，各级官员和他们的亲属、朋友并不多。在分配经济适用房的时候，房地产商肯定不会忘记贿赂有关的官员。送一个房号就相当于送5万元。

第44节：经济适用房的弊端与出路(4)


　　北京市在2008年以前计划兴建的经济适用房有800万平方米，按照每平方米政府补贴1 000元来计算，政府送出来的利益就有80亿元之多。在分配这块利润的过程中，政府官员手中的权力会起到相当重要的作用。对于拥有分配经济适用房权力的官员来说，认识到手中权力的市场价值之后，他们就有可能"寻租"。 党纪国法和道德操守教育非常重要，但是反贪污腐败斗争的实践证明，扬汤止沸不如釜底抽薪。近年来，被揭发出来的贪污腐败涉案金额越来越大，落马官员的级别越来越高。

　　要从根本上扭转局面，必须要通过制度创新，加速实现政企分开，限制各级官员分配资源的权力。该由市场决定的事情就不要让官员越俎代庖。看起来似乎限制了政府官员的权力，实际上恰恰是对他们的保护和爱护。由于缺乏合理的分配原则，政府官员手中分配经济适用房的权力越来越大。许多享有这些权力的官员被前呼后拥。岂不知，分配经济适用房的权力越大，离进牢房的距离就越近。仅仅在北京市，经济适用房隐含的利润空间就高达数十亿元，这样大的寻租空间足以断送数以百计的官员。也许只有10%的腐败分子被揭露出来，被绳之党纪国法，这个损失就够严重的了。其余的腐败分子即使逃脱了惩罚，但是他们再也不是共产党员了。 世界上有许多经济学家研究了寻租现象，并且从理论和实践上证明了寻租并不是简单地将一部分利润转移进了官员的私囊；寻租给社会福利造成的损失要数倍于官员贪污的金额。

　　寻租给社会造成的效率损失非常严重。世界上有不少国家，各方面条件都很好，却越来越穷，其中很重要的一个原因就是由于制度缺失而出现贪污腐败。在国企改革中人们早已深切地了解到政企不分的弊病。深化国企改革的要害就在于清晰产权，建立现代企业制度。在国企改革中我们花费了许多力气才部分地实现了政企分开，可是在经济适用房分配环节上不知不觉地又赋予了官员分配资源的权力。经济改革的目标之一就是要实现政企分开，建立公平的竞争机制。显然，推行经济适用房有违改革的宗旨。 22.3.3 扰乱价格体系，降低社会福利 在市场机制下，价格的作用之一是在生产者和消费者之间传递信息。

　　生产者和消费者根据价格变化趋势来调整自己的供给或需求，以达到优化经济结构的目的。在正常的房地产市场上也是这样。经济学理论早已证明，无论政府采取何种方式干预价格体系，设立最低价格或者最高价格，都会造成不同程度的扭曲，而带来净损失。也就是说，会有一部分资源由于政府的过度干预而损失掉，无论是政府、供给方还是需求方都没有得到好处。政府过度干预经济活动总是要付出代价的。 实施经济适用房政策肯定要产生一部分净损失，降低全社会的福利效应。政府提供了一些补贴，原意是想帮助低收入家庭。但实际上，这些补贴中有相当一部分既没有转移给消费者，也没有给生产者，白白损失掉了。

　　由于经济适用房政策推出的时间还不长，目前还很难用统计模型来具体测算损失大小，但将来有了足够的数据完全可以定量分析这些损失。不过，既然清楚地知道政府补贴干扰价格之后必然会造成效率损失，何必还明知故犯呢？ 22.3.4 破坏社会信用，鼓励弄虚作假 没有合理的分配制度是推行经济适用房的一大弊病。如果政府给每套经济适用房补贴10万元，哪个不想要这样的便宜？经济适用房的数量永远难以满足需求，因此，必然产生下一个问题，如何来分配经济适用房？ 北京市政府规定，经济适用房的建设要"控制规模，保障重点，以区为主，定向建设，完善政策，加强管理"。

　　在2001年颁布的《北京市城镇居民购买经济适用房家庭收入标准暂行规定》中明确规定：经济适用房的购买条件主要有：具有北京市户口；无房户或未达标户；家庭年收入在6万元以内。目前购买资格审核主要手段有：（1）结合个人所得税明细制度进行收入审核；（2）在现行网上和窗口公示基础上增加媒体公示，加强社会监督；（3）严厉查处虚假申报，进行媒体曝光。 第一个手段听起来不错，却很难实施。参加排队的人哪一个没有低收入或者住房面积不足的证明呢？有谁能够判定这些证明的真实性？在当前的社会环境下弄虚作假的事情数不胜数，在工资收入或者缺房证明上做点手脚还不是小菜一碟！购房人往往持有截然不同的两张证明：用低收入证明来购买经济适用房，用高收入证明向银行办理抵押贷款。

　　非常明显，各地政府没有足够的能力来完善购房者资格审查工作。于是，购房资格的审核只好委托开发商监理。可是，有的房地产开发商认为，对经济适用房购买人群的限制是必要的，但不应该由开发商来限制，而应由社会收入监控系统来完成。可是，中国的社会信用体系刚刚投入规划和建设，远水救不了近火。 在审核购买经济适用房资格的时候，由于对收入和住房面积的定义存在着严重的不确定性，采取个人填报、单位审核的方式很难制止部分高收入或者住房已经达标的家庭虚假申报，骗购经济适用房。在北京某些经济适用房小区中不少单套住宅超过120平方米，售价在30万元以上。能够买得起这样住宅的人会是低收入家庭吗？人们往往异口同声地指责、抱怨，可是却没有什么机制能够有效地制止这些虚假现象。

第45节：经济适用房的弊端与出路(5)


　　第二和第三条措施都是事后纠错。事后纠错固然很重要，可是一旦生米煮成了熟饭，改正错误的成本很高。弄得不好，有可能酿成比较严重的社会冲突。更何况，由谁来纠正错误？实际上提出这些措施的官员自己也没有信心。说假话买到了经济适用房的人自然不会自讨没趣，房地产商更不会来戳穿骗局。无论是纪监委、检察院、公安局，没有哪一家对骗购经济适用房负责。如果骗购经济适用房泛滥成灾，最后，法不责众，导致严重的道德风险，说假话的占便宜，老实人吃亏。

　　实践证明，购房人资格审查是徒有其表，无济于事。从2004年1月15日到12月7日，共审核公示了55 961份购买申请，只受理了8例举报，取消了5个。纠错的比例不到万分之一。 恐怕没有人能够说得清楚究竟房地产开发商在经济适用房项目上是否让了利。倘若果真如此，我们很希望有几家房地产商来详细报一下具体账目，让人们感谢它们的善举。在当前房地产市场上黑幕重重，开发商劣迹斑斑，我们确实需要在房地产市场上树立几个学雷锋的典型。可是，据已经购买了经济适用房的民众反映，不少经济适用房偷工减料，质量低劣。当他们抱怨时，开发商振振有词，一分钱一分货，既然经济适用房价格低廉，就不能要求像商品房那样保证高质量。众所周知，在建筑行业的价格弹性极大。如果开发商坏了良心，其产品外表看着像回事，业主住进去后才知道吃了大亏。在建筑业市场上存在着严重的信息不对称。

　　无论是市政建设当局还是一般住户，人们能够掌握的信息绝对赶不上专业的建筑开发商，在计算房价成本的时候不得不被开发商牵着鼻子走。人们只能从建筑质量上要求达到国家统一的标准。可是，由于经济适用房的价格低于一般商品房，开发商理直气壮地引用双重标准。

　　经济适用房基本上没有明确的质量标准，这为开发商预留了很大的利润空间。也许我们能够查出几家明显地以劣充优而牟取暴利的开发商，但是，查账成本非常高。惟一的解决方案还是回到统一的建筑质量标准上来，通过市场竞争来让住房的价格和质量相匹配。 至于说房地产开发商是否真的降低了经济适用房的利润率，我们没有具体详细查账，不好说。但是，根据经济适用房业主反映，第一批经济适用房的质量还可以，以后越来越差。经济适用房的质量比商品房低了一大截。众所周知，在建筑业的猫腻特别多，只要在建筑质量上耍点花招，不知道可以抠出多少油水来。

　　建筑业有一套成型的质量规范，可是房地产商可以理直气壮地在经济适用房上采用双重标准。既然让了利，也就不一定要执行正规的标准。这样一搅局，谁也不知道开发商到底是否让了利。经济适用房导致业主和开发商之间缺乏信任，埋下了许多隐患。 22.3.5 不利于建立有效的社会救助系统 虽说经济适用房打着帮助中低收入家庭解决住房困难的旗号，其实，对于真正的低收入家庭，经济适用房只是画饼充饥。低收入家庭根本就没有能力购买经济适用房。

　　政府在经济发展中必须照顾弱势群体，帮助低收入家庭解决住房困难，责无旁贷。但究竟应当如何来帮助穷困家庭呢？答案是，应当把社会救济和市场机制严格分开。 肯定有人问，目前政府哪里有这么多的钱来为低收入的贫困户盖住宅？我们要反问：政府怎么一下子能拿出来80亿元巨款资助经济适用房的呢？政府动用土地资源和减免税收的时候就是在动用属于全民的资产。倘若真的要帮助贫困家庭解决住房，只要拿出这笔巨款的1/10就可以帮助几十万户贫困家庭。

　　采取社会福利房方案无利可图，但是贫困户得到实惠。采取经济适用房方案可以给各级官员带来说不尽的好处，而真正的贫困家庭得不到帮助。各级官员常说要为人民服务，在经济适用房和社会福利房之间的选择是鉴别真假的试金石。 政府能够用来资助贫困家庭的财力有限，本来应当集中用于帮助贫困家庭，可是这些非常珍贵的资源却被经济适用房占用了。中等或者中等以上收入的家庭得到了实惠，政府官员得到了好处，房地产商在其中有利可图，惟独真正的贫困家庭被遗忘了。

　　经济适用房误导了社会资源的配置，不利于建立公平合理的社会救助体系。 22.3.6 鼓励提前消费，增加了银行的潜在风险 自从推出经济适用房之后，北京市民购买房地产的热度迅速升温，扭曲了人们对自己购房能力的估计，产生了超乎偿还能力的提前消费。在正常情况下，如果一平方米住房的价格等于一个月的平均工资，那么可以认为房地产市场是可持续的。也就是说，使用大约8年的工资总额可以购买100平方米住房，在向银行取得按揭贷款之后，大概在20年后可以偿还所有银行贷款。

第46节：经济适用房的弊端与出路(6)


　　可是由于政府补贴降低了经济适用房的价格，使得人们倾向于高估自己偿还银行贷款的能力。政府补贴在购房时起了很大的诱导作用，却不会显著地改变偿还银行贷款的负担。如果经济适用房购买者偿还银行按揭贷款的负担超过了偿还能力，那么就有可能将风险集中到银行，从而出现银行的金融危机。 在制度经济学中明确阐明，制度创新的要害就是要降低交易成本。采用经济适用房非但没有降低交易成本，反而显著地增加了交易成本，其中包括：官员寻租腐败的成本；社会诚信的道德成本；房地产市场的信息成本；排队成本等。随着时间的推移，如果经济适用房的范围继续扩大，扰乱了房地产市场的正常交易秩序，成本会越来越高。显然，这是在经济体制改革上的倒退。

　　经济适用房在理论上是错误的，在实践上必然遭遇到难以克服的障碍。实际上，经济适用房政策先天不足，后天失调，将很快走进死胡同。 22.4 排队奇观 2005年夏季，北京的气温常常超过38摄氏度，可是，北京的房地产市场却更热。只要传出来什么地方的经济适用房即将开盘的消息，马上万人空巷，蜂拥而至：在烈日酷暑之下，数千人的长龙，蜿蜒数里，越来越长。甚至有人搭起帐篷，日以夜继。其狂热程度可以媲美20世纪80年代在深圳发售股票认购证。 分配稀缺资源有许多办法，排队是其中最简单的一种。排队是供不应求的情况下被逼无奈的选择。先来先得，简单易行。

　　排队的隐规则是在原有成本之外再增加一个排队成本。如果供给短缺，一下子又不能变动价格，只好再加上一个排队成本。短缺情况越严重，队伍排得越长，排队成本就越高，直到有些人看见队伍排得太长不得不退出。排队成本限制了需求，达到新的均衡。在任何情况下，队伍排得长了都不是一件好事。尽管排队的人要付出时间和体力，却不能创造任何社会财富，还会带来各种各样的社会问题。 在计划经济时期，排队，司空见惯；物质短缺，什么都要票，有时候就是有票也不一定能够买得到，于是，排队。买肉，要天不亮就拿着肉票去排队。买自行车、缝纫机要排队。买火车票、船票要排队。

　　随着中国经济改革的进行，物质供应情况日趋好转，对于中国人来说排队现象已经久违了。只有在新的影片首映，某些歌星登场的时候才可以看到排队的长龙。 从1998～2005年，北京市修建了30万套经济适用房，数目不小。可是相对于1 800万居民来说，这些经济适用房依然是杯水车薪，无论如何也满足不了居民改善住房的要求。在资源稀缺的情况下，排队似乎是惟一的选择。这种排队不同于改革前买自行车（价值充其量不过100元左右），更不同于看球赛或歌舞表演。

　　一套经济适用房起码要比商品房便宜10万元。也就是说，排队的价值在10万元以上，相当一般市民5年的收入。在理论上只要排队成本不超过10万元，参与排队就是理性选择。重赏之下必有勇夫。于是，人们只要听说哪里有经济适用房开盘就马上赶去。人们心里很清楚，取得购买经济适用房的资格意味着可以省下来几万元，就是排上一个月的队依然合算，花这点排队成本简直不算回事。 有人说，不能允许雇人排队，必须购买者本人排队才有效。社会分工原本没有高低贵贱之分。但是，受过训练教育和没有受过训练教育的人的劳动生产效率大不相同。

　　如果让一些专业人士去排队，其结果必然造成更大的浪费。与其让一个医生或教师去排队，从而影响他们第二天的工作，还真的不如让他们请个人去排队。但是请人排队合理吗？ 排队购买经济适用房本身就是浪费社会资源。在计算经济适用房的成本时必须要把排队所浪费的社会资源也考虑进去。因此，如果看见在某个地方出现排队很长的现象，就需要研究如何改善分配机制，提高资源分配效率。通常，市场机制会自动解决这个问题。只要供不应求，那么价格必然上涨，导致需求减少，供给增加，达成新的均衡。购买经济适用房的队越排越长，说明在经济适用房的交易市场上价格机制已经被破坏了。虽然经济适用房的价格也有所不同，但是购买者看中的不是表面的价格，而是隐藏在背后的补贴。经济适用房的面积越大，售价越高，获得的补贴也越多。

　　在这种情况下，购买经济适用房的队伍必然会越排越长。 打开经济适用房排队这个"潘朵拉"盒子，究竟会放出什么魔鬼？ 首先，会排出一些排队专业户来。谁都会算这笔账，如果雇个人排队，大不了50元一天。劳务市场上这样的劳动力一呼百应。哪怕就是雇人排上100天队，也不过花费5 000元，和节省下来的10万元相比，连个零头都不到。排了一段时候之后会排出来一群"号虫"。北京市已经出现了一批"号虫"，他们成群结队，组织一批人专门排队领号，转手倒卖，一个房号要价2万～5万元。既然政府为一套经济适用房白送了价值10万元的大礼，为什么不"见面劈一半"？其实，号虫辛苦了一番，并不能全部拿到这些好处。若要更换登记资料，必须通过房地产公司。房地产商黑吃黑，再"见面劈一半"，从号虫手里拿走几万元。

第47节：经济适用房的弊端与出路(7)


　　这刚好符合黑社会的潜规则。 下一步，既然排队能够排出这么大的回报，购买经济适用房的队必然越排越长。由谁来维持排队的秩序呢？倘若政府不管的话，那么只有人多势众，胳膊粗，拳头硬的人说了算。在这种没有明确规则的场所，黑社会很容易找到各自的位置。号虫会很快地变成黑社会的基础。如果你雇一个人去排队，有人就可能雇十个、一百个。排到号之后倒卖牟利。房地产商和号虫里外勾结，老百姓排了几天队之后突然说换个地方发号。

　　众人急忙赶过去，号虫们早已占据了前面的位子。以后"维持"排队秩序的说不上来自什么帮，什么会。既然利润来得这么容易，经济适用房排队，排来排去，一定排出黑社会来。 再下一步，从一开始排队，主持发号的房地产开发商就不敢忘掉相关官员。既然房号在市场上找到了"价值"，那么，无论如何也要给"城隍老爷"们烧炷香。事实上，房地产公司把最好的单元预留给其要打通关节的官员。手中有权的官员绝对不会去排队。他们只要稍微动用一下手中的权力就可以免除排队的辛苦。经济适用房的分配方法给予政府官员很大的寻租空间。

　　经济改革的目标是政企分开，限制政府过度干预市场。可是经济适用房的分配办法在无形中给予官员牟取私利的条件。仅仅根据这一点就可以说，经济适用房政策有违改革大方针。 由于购买经济适用房的队伍排得吓人，于是北京市政府呼吁老百姓来支招。有人建议采用公开摇号方式确定购房资格，减少购房者的排队之累。

　　倘若如此，参加摇号的将大大超过目前排队的人数。采用摇号的方式看起来似乎很公平，和彩票开奖差不多。如果来十万个人排队，每个人中奖的机会都是十万分之一。买彩票是要出钱的。当你买一元钱彩票的时候，其真实价值只不过0.3元多，其余部分用于支付发售彩票的成本和社会福利。

　　假若购买经济适用房采取摇号方式，那么来参加摇号的人要不要付款买号？如果不要付款，那么为什么不来凑个热闹，先拿个号再说？既然每个人都有希望得到在经济适用房中的巨额补贴，为什么不来试试运气？来摇号的要远远超过来排队的，还有多大概率能让真正需要住房的人得到帮助？ 参加摇号的人是在碰运气。如果买张彩票，参加摇奖，实质上是花钱买个梦，尽管中奖的希望很小，但是毕竟是买个希望。参加经济适用房摇号连本钱都不要，却有可能中数万元的彩，上哪里去找这样的好事？

　　有人建议参与摇号的人必须提供低收入证明或者住房未达标证明，但由谁来审核这些证明的真实性？在当前缺乏社会信用认证体系的情况下，审核如此众多的信息几乎是不可能完成的任务。倘若来摇号的人铺天盖地，审查购买经济适用房资格将更加困难，局面将更加混乱，弊病更多。如果不认真审核就听凭参与摇号，对于说真话的人就是不公平。

　　最后，通过摇号来决定经济适用房归属不仅鼓励了不劳而获的赌博心理，还破坏了诚实守信的社会风气。如何能够保证摇到号的人不有价出让？其结果很可能又创造了一个以摇号为核心的黑市。 排队的成本必须限制在一定的范围之内，否则会造成很大的经济损失。当初，几十万人涌进深圳抢购股票认购证，这种疯狂是导致今日股市困境的起源。我们在引进一个新的制度的时候一定要仔细推敲这项政策可能带来的副作用。如果市场机制能够正常起作用，那么即使出现排队现象，我们也不必着急。

　　价格机制会自动产生调节作用，使得排队现象最终趋于正常。如果队伍越排越长，说明市场机制很可能失效了。而市场机制失效的原因很可能是政府过度干预。看起来，摇号的办法并不高明。解决了一个矛盾，带来一箩筐的麻烦。 人们不禁要问，推行经济适用房的目的究竟何在？假若在推进一项政策的时候连北都找不着了，不论政策制定者初始愿望有多么良好，最后，播下的是龙种，收获的是跳蚤。 22.5 政府在经济发展中的作用 推行经济适用房错就错在混淆了政府在经济发展中的作用。

　　政府应当保障稳定的社会和宏观经济环境，通过保护产权创造公平的竞争环境，提供基础教育和促进科学研究，提供公共服务（包括交通、通信、能源、水利）。政府在经济发展中应当扮演裁判员的角色，而不应当同时扮演运动员和裁判员双重角色。政府理应规范房地产市场竞争规则，防止房地产市场垄断。政府可通过征收"托宾税"遏制房地产市场过度投机行为，将房价增速控制在合理范围之内，防止出现泡沫经济。政府直接介入房地产的分配，实质上是角色混乱。 确实，政府有责任照顾弱势群体，应当设法解决没有住房的居民的困难，但是，绝对不应当把社会福利和市场机制混淆在一起。

第48节：经济适用房的弊端与出路(8)


　　政府照顾的范围应当明确地局限于那些完全没有能力解决住房问题的家庭。对穷人的照顾应当直截了当，干脆利落，和市场交换完全分开。政府应当兴建一批廉租房，面积不需太大，二三十平方米足矣。租金应当低得让生活在贫困线的人能够负担得起。北京市的最低工资每月在500元左右，那么廉租房最低租金似乎应当在250元左右为宜。这点租金肯定不足以覆盖廉租房的费用，其不足部分应当由政府来补贴。对于特别困难的居民，甚至用社会福利费用直接支付房租和水电费。

　　廉租房的目的就是让所有的人都有地方住，不能让穷人露宿街头。如果能够让目前依然居住在棚户里的穷困户住进廉租房，对于稳定社会秩序，缩小贫富差距，体现社会公平都有很大的意义。对于真正的困难户来说，修建廉租房是雪中送炭，而修建经济适用房是画饼充饥。 加拿大有些社会福利制度值得参考。地方政府拨专款盖一些社会福利房。虽说面积比较小，但是功能齐全。凡是收入在贫困线以下的居民都可以申请，按照家庭人口分配大小不同的福利房。对于完全没有收入的居民来说，政府发放的社会救济金每人每月大约800加元左右。

　　首先从应当领取的社会救济金中扣除社会福利房的房租和水电费。食品券占据了剩余的社会救济费的主要部分。只发给很少一点现金。这样的制度保证了被救济对象的温饱，起到了帮助弱势群体、稳定社会的作用。当然加拿大和北欧各国的高福利制度也有其弊端，中国是一个发展中国家，绝对不能照搬西方国家的高福利制度。

　　不过，有一点特别值得借鉴，帮助社会上的弱势群体应当通过政府转移支付来解决。社会福利应当直截了当交给弱势群体，千万不要和市场交易混杂在一起。 在讨论经济适用房问题的时候，我们应当站在真正需要帮助的穷困户一边。

　　其实，无论收入高低，都应当在市场交易中解决各自的住房问题。就像买什么衣服，用什么交通工具一样，住多大面积，在哪里居住，都应当由市场来决定。在房地产市场上有着各种不同类型的住房。低收入家庭只能是量力而行，购买二手房，逐步改善住房条件，而不应当跳跃式地直接购买新房。

　　采用经济适用房只能拔苗助长，不适当地鼓励提前消费，增加了金融机构潜在的风险。 有人说应当照顾奥运工程、文物和环境保护、城市建设拆迁户；有人说，应当照顾收入低的教师、医护人员、执法人员，给他们盖些经济适用房。这些都对，不过，既然要补贴这些人，为什么不把政府转移支付的资金直接交给他们？对于需要补助的人来说，明给或暗给的区别并不大，但是对于整个社会来说绝对不一样。

　　通过经济适用房的方式来暗补，不仅扰乱了房地产市场价格，还扰乱了建筑业市场秩序，降低了资源分配效率。要使得政府补贴公平、公正，还是以现金的形式，把一切都放在桌面上更好。 22.6 捅掉经济适用房的马蜂窝 经济适用房就像房檐下的马蜂窝。人们看它不顺眼，却没有几个人敢捅掉它。 从表面来看，似乎经济适用房的名声很不错。难道不应当为中低收入家庭解决住房难的问题吗？有人说，有些低收入群体可能一生都买不起商品房，需要政府提供优惠购房的机会。

　　如果取消经济适用房，将导致一部分人永远也买不起房子。 对于工薪阶层来说，如果能够购买到一套经济适用房，一下子可以节省好几万元。假若对那些翘首期望购房的人说经济适用房的不是，他们肯定跟你急。 对于房地产开发商来说，姑且不追究他们到底有没有在经济适用房中赚大钱，只要看看经济适用房小区一个接一个拔地而起，就可以大致明白他们的态度。 对于地方政府来说，它们巴不得房地产业高速发展，这不仅拉动了GDP，还增加了地方税收。

　　由于没有一套合理的分配制度，因此谁掌握了经济适用房的分配大权，谁就掌握了相当大的资源分配权力，拥有很大的寻租空间。 对于新闻媒体来说，各种报纸、刊物上五光十色的房地产广告，让新闻媒体增加了收益，乐不可支。 巨大的利益将许多社会集团捏合到一起。于是，在相当长的时期内，拥护经济适用房的舆论占据了主流，几乎听不到批评的声音。 2005年夏天，当我提出来应当叫停经济适用房的时候，有好多人善意地劝告我说，经济适用房已经形成了政府政策，反对也没用。

　　还有人说，"经济适用房和你又没有什么关系，何必管这种闲事？" 经济适用房是无足轻重的小事吗？ 经济适用房是否真正代表了大多数人的利益？投入经济适用房的政府补贴来自于土地出让金和政府应收的税费。全国以补贴方式投入经济适用房的资源恐怕超过1 000亿元。这些资源原本属于全体人民，如果这笔国有资产被用来帮助社会弱势群体，促进社会平等，那么无话可说，可是却被稀里糊涂地送给了一部分中等收入家庭。

第49节：经济适用房的弊端与出路(9)


　　低收入家庭是绝对买不起经济适用房的；也就是说，他们享受不到经济适用房的好处，这公平吗？如果仅仅采访那些房地产商、地方政府主管经济适用房的官员或者那些正在排队购买经济适用房的人，听到的必然是拥护经济适用房的声音。可是，有谁去征求一下那些根本就买不起经济适用房的低收入民众的意见？ 效率和平等是经济发展的两大目标，经济适用房既不能提高效率，又有害社会平等，怎么能够听任如此巨额的国有资产随意流失？ 经济适用房不仅在理论上没有根据，在实践上也完全行不通。当我们提出应当立即叫停经济适用房的时候，有人担心，有那么多人拥护经济适用房，难道还能让几个学者搅黄了？对此，我很乐观。历史早已反复证明，流行的不一定是正确的。在短期内被部分民众追捧的，也许正在损害着他们的长期利益。只要把道理讲清楚，绝大多数民众肯定站在我们这一边。经济适用房是走不了多远的。 不知道是谁首先提出来推行经济适用房。

　　追究是谁出的这个主意并没有多大意义。有些人特别在意是谁首先提出某个名词，有些人偏好于创造一些似通不通的新名词。在学术界，单靠玩弄文字游戏肯定长久不了。目前，没有人来认领经济适用房的发明权，看起来，就是连始作俑者自己也没有把握。 有位房地产老板说，政府永远是正确的。我宁愿相信他说的是真心话，而不是冷嘲热讽。

　　事实上，政府经常在重大政策问题上犯各种各样的错误。历史上如此，现在如此，今后仍然如此。 例如，20世纪30年代，在经济萧条之前，理应采用积极的货币政策，西方各国却不约而同地采用了紧缩货币政策；理应削减关税，扩大国际贸易合作，各国却纷纷构筑贸易壁垒，在错误的时候打起了错误的贸易战。在错误政策流行的时候，人们似乎没有耐心倾听不同的意见，一直要等到经济萧条把世界经济搞得一塌糊涂才冷静下来。

　　俄国在20世纪90年代推行休克疗法。当时的舆论似乎一面倒，好像非要在很短的时期内彻底摧毁老的价格体系不可。等到闯了大祸之后，悔之晚矣。痛定思痛，俄国的经济学家认为，如果当初及时修改改革方案，不至于造成如此严重的经济损失。 中国经济改革的基本模式就是摸着石头过河。摸石头就是试错法。摸到了前进，摸不到就退回来。如果把没有摸到石头称为错误的话，犯错误原本是经济改革中的常态，关键在于在发现错误之后不要讳疾忌医。

　　为什么一项在理论上站不住脚的政策能够拖了这么久？经济适用房政策的主要支柱是"解决中低收入群众住房困难，为民众谋利"。好像反对经济适用房就是不关心民众利益，不照顾中低收入家庭。许多人投鼠忌器，不愿意发表意见。可是，打着"为民谋利"的旗号并不能说明一切。是代表大多数人的利益还是仅仅代表一小部分？是代表民众长期利益还是眼前的利益？是否符合促进社会生产力发展，提高效率的目的？是否能够缩小贫富差距，照顾社会弱势群体，符合社会公平的原则？这些问题，在研究一项政策的时候必须要认真追究。

　　当我们明确地反对经济适用房的时候，有些人担心，捅了马蜂窝，还不被骂死？非常感谢他们的爱护和关心。当我们提出经济适用房问题之后，很快就得到了许多经济学家的支持。站在我们这一边的人越来越多，政府部门也从善如流，积极寻求妥善处理的办法。其实，即使在经济适用房最热的时候，北京市政府也并没有被热浪冲昏头脑。北京市建委公开表明：目前购买资格审核缺少有效手段，呼吁市民为购买经济适用房支招，希望广泛征求社会各界、专家学者的意见，大家共同出主意、想办法，使经济适用房购买资格审核更合理、科学。 值得欣慰的是，经过二十多年的改革开放，无论是民众还是各级官员分析问题的水平都有了显著的提高。当人们认真开展经济适用房讨论之后，正确意见很快就占据了上风。

　　政府和民间都提出了不少可取的建议。北京市政府迅速采取了一系列整改措施。已经盖好了的经济适用房不再采取排队发号的方式，直接分配给了拆迁户。 舆论的风向正在改变。实践再次证明，在改革开放二十多年后，中国人在经济理论上的素养已经达到了一个崭新的境界。一旦认识到某项政策在理论上的缺失，人们很快地做出了理性的选择。从这一点来看，中国的经济改革是大有希望的。 22.7 经济适用房的创新模式 2005年9月，山东日照市市长于建成在人民网介绍了日照市的房改经验，为解决经济适用房的问题提供了非常好的思路。 首先，日照市非常清楚地规定经济适用房的目标是帮助低收入家庭解决住房困难。该市制定的低收入标准包括两条：户均年收入低于2万元，人均住房面积不到8平方米。不知道在北京天通苑、回龙观的"经济适用房"小区中能不能找到这样的低收入家庭？在日照市二百多万人口中，符合标准的有6103户，不到总数的1%。日照市经济适用房政策的目标带有非常明显的社会保障性质。由于日照市的房改方案符合经济学基本原理，后面的文章就好做了。

第50节：经济适用房的弊端与出路(10)


　　其次，日照市的经济适用房具有可持续性。日照市经济适用房补贴的资金来源是拍卖土地使用权而得。拍卖土地使用权所得资金专项补贴用以给低收入家庭购房，得款多少就补贴多少。2004年日照市用拍卖土地使用权所得资金补贴了572户，占符合标准的困难户总数的9%左右，每户补贴大约5万元。日照市每年补贴一些，逐年帮助低收入家庭解决住房问题。

　　第三，日照市将经济适用房的补贴货币化，从"补砖头"改为"补人头"。这并不是一个简单的补贴方法的变更，而是走向市场化的重要步骤。如果"补砖头"，势必要有人来主持分配经济适用房。无论请政府还是房地产商来分配经济适用房，都会造成角色错位。在日照市补贴货币化之后，政府和房地产商都不再介入经济适用房的分配过程，减少了腐败的来源。按照规定，困难户先购后补，不购不补。这样购买的房产在5年之内不准上市交易。政府给予经济适用房的补贴直接落实到了困难户头上。另外，补贴货币化之后就可以有效地遏制那些不切合实际的超前消费。

　　有位网友问于建成市长，"我刚毕业，买不起房子，怎么办？"于建成的回答很有意思，"好好干，多挣钱，将来买好房子。" 第四，日照市的办法充分发挥了市场机制。有权获得政府补贴的低收入家庭可以直接到市场上根据自己的需要来购买房子。在已经购买了住房的1 142户低收入家庭中，有80%以上购买了二手房。尽管二手房的性能可能比不上新房，但是价格较低，面积适中，更适合于低收入家庭。买什么样的房子，在哪里买房子，老百姓心中有数，他们最了解自己的经济实力和需求，用不着政府官员操心。出售二手房的住户肯定去购买新房。于是在市场上形成了多层次的购房群体，通过市场选择各得其所。这样的安排要比政府强制性的安排高明得多。

　　日照市在推进经济适用房过程中做到了"用地市场化，补贴货币化，购房自主化，运作透明化"。在市场竞争中政府、企业和购房者各得其所。在照顾弱势群体并帮助低收入家庭解决住房问题的同时，促进了市场机制，形成了健全的房地产市场。 有了日照市房改的经验，看来有关经济适用房的争论可以告一段落了。实践再度证明，一个人不可能一辈子不犯错误，关键在于能不能较快地觉察错误，改正错误，避免较大的损失。

　　人们在提到"事后诸葛亮"的时候往往有几分贬意，但实际上又有多少人是先知先觉呢？犯错误是难免的。如果能够亡羊补牢，及时更正航向，就很了不起。 北京市也迅速对经济适用房政策进行了相应修改。在2006年2月，北京市负责人表示，四类人将优先获得购买经济适用房的资格，分别是奥运场馆及配套设施的搬迁居民、重点整治"城中村"的外迁居民、轨道交通等城市基础设施的搬迁居民以及为保护古都风貌而拆迁的居民。而定向销售的具体方式是由北京市建委和动迁地所在政府就经济适用房总量根据拆迁居民的比例和居民意愿，把所有经济适用房进行"切块"，分给各个区县后再由区县向拆迁居民进行登记和购买资格的审核，组织定向销售，定向销售之后的剩余房屋再对社会公众公开开放。

　　日照市的实践证明，房改的目标是帮助低收入家庭解决住房难的问题，新盖的住宅应当完全按照市场规律运作，至于说这些住宅是否还叫"经济适用房"并不重要。只要坚持市场化的方向，房改就一定会走出符合当地实情的道路来。