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[img]http://www.instrument.com.cn/bbs/images/affix.gif[/img][url=http://www.instrument.com.cn/bbs/download.asp?ID=61432]JGJT30-2003 房地产业基本术语标准[/url]
戴旭 靠投机起家的大国相继衰落 上半年中国的GDP增长11.5%。海外评论,中国即将超越德国,成为世界第三大经济体 。与此同时,各地房价突破九部委的联合围堵,继续疯狂飙升。人们又纷纷评说二者之间 的关系,有关房地产业发展的争论再次趋于白热化,纵观各方论点,大多都停留在经济层 面。笔者认为,房地产业的畸形发展实际上隐含着一个攸关国家现代化发展全局的重大战 略问题。 正如决定一辆汽车总体性能的是它的发动机系统而不是外壳装饰;标志一个国家现代 化程度的是它的产业制造能力和技术研发水平。那些真正实现了现代化的国家,是依靠工 业化奠定的国力基础,争衡世界才赢得了今天在历史和当代世界的地位,如英、法、德、 美。而那些只靠倒卖别国原料或产品,以投机致富的国家,很快便退出了历史舞台,如葡 萄牙。西班牙原有着欧洲最广袤的国土,又最早从美洲夺得大批金银,国库充盈。但由于 没有建立起充满活力的资本主义制度,错失工业革命良机,结果也步葡萄牙的后尘昙花一 现。近代史上的现代化国家,靠着传统产业革命,从而摆脱农业时代进入工业时代;未来 的“现代化”国家,将取决于谁能从工业时代真正进入信息时代。 什么才是中国的“支柱产业” 现在有一个耳熟能详的说法是, 房地产业是国民经济的支柱产业。何谓“支柱产业”?顾名思义就是整个工业体系的栋梁 ,能够支撑、拉动整个国家经济和社会的可持续发展。美国以往的支柱产业是铁路、钢铁 、石油、飞机和汽车制造业;现在是航天、信息产业。靠着这些“支柱”,美国现在几乎 垄断着全球GPS、军火工业、客机等市场,以暴利支撑美国在政治、经济、军事和文化方面 的主导地位,全方位打造信息时代的全球帝国;日本是靠汽车、电子、光学和计算机产业 奠定世界经济第二的基础,实现了国家复兴。韩国是将船舶制造业列为支柱产业的,以此 为基础,现在韩国不仅在汽车、电子还在军工产业方面异军突起,准备争雄世界。 迄今为止,世界经济史上只有凭着传统的制造业和新兴的信息产业,支撑和带动了当 代大国现代化发展的故事,尚没有哪个国家凭借“盖房子”把国家带进现代化的神话。这 是因为前者不仅带来产品,同时还刺激科技进步,提高效率,形成获取巨大利润和扩大再 生产的良性循环。这种循环的核心,是可持续发展。而房地产业的发展,能带动的相关产 业只是煤炭、钢铁、土地的巨大损耗,进一步造成资源、环境问题。 目前我国的支柱产业存在不掌握核心技术,即“空心化”问题,这不仅严重制约我国 经济的进一步发展,还将严重危及国家经济、军事和信息的安全。把凡是能直接带来短期 利益的产业冠以“支柱”之名,真正的支柱产业反而被忽视。由于支柱产业“空心化”, 中国已经为汽车、电器制造业送去了数不清的专利费。中国已经给美国波音和欧洲空客送 去了上千亿美元。至于中国为军事现代化而购买的外国军备,耗费外汇也很惊人。一边对 内竭泽而渔,一边又慷慨地给外国输血。这样的经济运行模式怎么能“可持续发展”?
救房地产的措施为何都失灵了 ——驳把房地产作为“十大产业振兴规划”的谬论 时寒冰 http://shihb.blog.sohu.com/entry/1900675/ 从去年9月至今,有关刺激房地产的发展的政策一个接一个出台,数量之多,涉及面之广,没有任何一个行业可与之相比。但是,房地产行业依然处于垂死的状态,尽管一些地产大鳄仍在做着逆势涨价梦,尽管一些有着官员背景的所谓专家仍在鼓吹救市,但是,几乎每一个刺激性政策都失灵了。这到底是因为什么? 笔者研究房地产问题多年,翻阅了大量国家的研究资料,还没有发现哪一个国家的房地产问题,像当下的中国这样,如此牵动人心,如此令人忧虑。 衣食住行是生活的必需品,而在中国,在某种程度上,住房已经成为一种“崇拜物”。许多人找对象,已经不再是单纯地寻求爱情,还有房子,他们希望爱情背后立着一栋像样的房子,如果房子特别优秀,哪怕人不那么优秀甚至不优秀,哪怕缺少爱情的内涵,也能在角逐中胜出。当人们搀扶着房子走入婚礼的殿堂,我们不能不感叹,房子在顽强地改变着人们的生活。 不少大学生,渴望的不再是实现某个宏大的理想,而是拥有一套房子。房子取代理想成为终极目标的一个重要组成部分。最能代表一个民族未来发展动力的群体迷失了…… 在钢筋水泥的丛林中迷失的不仅是爱情和理想,还有企业的价值观。遍数各个行业,能够像房地产这样带来暴利的,即使说不上绝无仅有,也可谓凤毛麟角。于是,不少企业放下自己的业务,投身到房地产开发行业当中去。那些没有能力做房地产开发的中小企业,则停下自己的业务,将资金大量投入到房地产领域炒房。当房子被提升到“崇拜物”的地位,我们不能不承认一个现实:一个民族,正在住房问题中迷失或沉沦。翻翻近年来我们的经济发展数据,除了房地产,还有什么? 房子为何成了奢侈品,成了“崇拜物”?最简单的答案就是:房价太高了。高房价挟持了爱情,挟持了年轻人的理想,也挟持了许多人的生活——“房奴”二字便是最恰如其分的写照。 房价为什么高?最简单的答案是建立在垄断基础上的掠夺。在中国房地产市场中,存在两大根深蒂固的垄断:一是地方政府对土地市场的垄断。二是开发商对房地产市场的垄断(当然包括对房屋开发的垄断)。前一个垄断使得权力成为唯一的地价主导者,导致地价不断上涨,后一个垄断则赋予了开发商强大的房屋定价权,导致房价不断上涨。 当然,这是从割裂的角度来看的。事实上,房价在垄断下的上涨,乃是两种垄断的结合,即房价上涨本身与政府垄断下的地价的上涨是有着最直接关系的。 两种垄断的结合,一不留神就演化成了官商勾结,而且,这种垄断逐渐得到了强化。1998年,我国发布了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(简称23号文),明确“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”,城市80%以上的家庭由政府向他们供应经济适用房,但是,2003年8月12日,由原建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文),把经济适用房由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”。在既得利益集团的操纵下,住房供应从此基本落入了开发商手中。开发商垄断市场的局面被加强。 为什么建筑成本每平方米只有千元的楼房,要卖到2万、3万甚至5万? 这是由中国房地产行业的赤裸裸的掠夺性所决定的。 房地产垄断的结果,是赋予这个行业残酷的掠夺性。这种掠夺性并不仅仅体现在诸如暴力拆迁这样的问题当中,更体现在对民众所有权的剥夺方面。比如,根据宪法和法律,土地属于全民所有,而对于全民所有的土地,民众不仅在土地出让过程(比如出让与否、如何出让、出让给谁等)的决定权被剥夺,分享土地收益的权利也被剥夺,甚至,还必须花高价钱买回原本属于自己的土地使用权(包含在房价中),并且不能有任何减免。正是这种无本生利(且是暴利)的发展模式,给地方政府带来了滚滚收益,成就了房地产市场的繁荣,而这种建立在对民众血腥掠夺基础之上的繁荣注定是走不远的。事实上,正是这种掠夺营造出来的繁荣,蚕食了民众的财富,透支了民众的购买力,成为制约中国内需不振的一个根源性问题。 开发商群体是寄生在这种垄断之上的另一个食利阶层。作为中国特色的官商勾结的产物,当成功的开发商站在财富之巅俯视被掠夺、被压榨的芸芸众生,当无耻的被收买的文人为那些首先富起来的开发商树碑立传,当这种靠掠夺和腐败暴富的模式和暴富的人成为年轻一代学习的榜样,中国房地产业毁灭掉的何止是中国内需的根基!更有对中国道德根基的摧毁。 为什么人均年收入不足城镇人均年收入三分之一的广大农村,反而很好的解决了居住问题?就是因为,农村太穷,建立在掠夺基础之上的房地产发展模式无法在农村推行,所以,农民可以在自己的土地上盖房子——他们不必像城镇人口那样,凭空为自己拥有的土地额外花费昂贵的费用。对比之下,中国房地产业的掠夺性昭然若揭。